Регистрация перехода права собственности на недвижимость¶

Регистрация перехода права собственности на недвижимость — это юридическое действие, в результате которого право собственности на объект недвижимости переходит от одного лица к другому и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В Российской Федерации такая регистрация является обязательной: момент возникновения права собственности у приобретателя совпадает с датой внесения соответствующей записи в реестр, а не с датой подписания договора купли-продажи или передачи ключей.

¶Правовая основа

Порядок регистрации регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 14) и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Учёт ведёт Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и её территориальные органы. С 2017 года реестр ведётся в электронной форме, что позволяет получать выписки и совершать регистрационные действия дистанционно.

¶Основания для регистрации

Переход права собственности регистрируется на основании сделок и иных юридических фактов. Наиболее распространённые основания:

• договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;
• решения судов о признании права собственности;
• свидетельства о праве на наследство;
• приватизация жилых помещений;
• выдел доли из общего имущества.

Для регистрации необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие законность сделки, а также документы, идентифицирующие стороны и объект недвижимости.

¶Процедура регистрации

Процесс состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления. Заявление представляется в МФЦ или через портал «Госуслуги». Требуется оплатить государственную пошлину: для физических лиц — 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей (для объектов, не относящихся к жилым, ставки иные).
2. Правовая экспертиза. Росреестр проверяет действительность сделки, полномочия сторон, отсутствие арестов и обременений, соответствие документов законодательству.
3. Внесение записи в ЕГРН. При положительном решении в реестр вносится запись о новом правообладателе, а предыдущая запись погашается.
4. Выдача документов. Заявитель получает выписку из ЕГРН, которая с 2017 года заменяет свидетельство о государственной регистрации права.

Срок регистрации составляет 5–7 рабочих дней для обычных сделок и 3 рабочих дня при подаче документов в электронном виде. При одновременной регистрации сделки и перехода права срок увеличивается до 10 рабочих дней.

¶Особые случаи

Нотариально удостоверенные сделки. Если договор заверен нотариусом, регистрация занимает 3 рабочих дня. Нотариус может подать документы в электронном виде самостоятельно, что избавляет стороны от визита в МФЦ.

Долевая собственность. При продаже доли в праве общей собственности необходимо соблюсти преимущественное право покупки других участников. Отказ от преимущественного права оформляется нотариально и прикладывается к пакету документов.

Новостройки. Первичная регистрация права собственности на квартиру в новостройке проводится на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и передаточного акта. До регистрации права собственности дольщик не может распоряжаться квартирой.

Обременения. Если объект находится в залоге (ипотеке), переход права возможен только с согласия залогодержателя — банка. Запись об ипотеке сохраняется и переходит к новому собственнику.

¶Отказ и приостановление

Росреестр может приостановить регистрацию на срок до трёх месяцев при наличии противоречий в документах, непредставлении необходимых сведений или наличии судебного спора. Отказ в регистрации возможен, если сделка признана недействительной, документы подделаны или объект не поставлен на кадастровый учёт. Решение об отказе можно обжаловать в суде.

¶Значение регистрации

Государственная регистрация выполняет три ключевые функции: правовую (подтверждает титул собственника), защитную (обеспечивает публичную достоверность реестра) и информационную (позволяет любому лицу получить выписку об объекте). Отсутствие регистрации не даёт собственнику права распоряжаться имуществом, а также лишает его защиты при спорах с третьими лицами.

С 2019 года в России действует принцип «одного окна»: заявление о регистрации и кадастровом учёте подаётся одновременно, что сокращает сроки и упрощает процедуру для граждан.