Содержание жилья: состав платы и услуги¶
Содержание жилья — комплекс работ и услуг по поддержанию жилого дома и общего имущества собственников помещений в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Плата за содержание жилья устанавливается собственниками на общем собрании либо органом местного самоуправления (для многоквартирных домов, не принятых в эксплуатацию) и отражается в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг.
¶Правовая основа
Отношения по содержанию жилых домов регулируются разделом VIII Жилищного кодекса РФ (статьи 39, 154–158). Согласно статье 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя содержания общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности. Перечень минимального набора работ и услуг утверждён постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».
¶Что входит в плату за содержание жилья
Согласно статье 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения включает:
| Вид работ и услуг | Содержание |
|---|---|
| Содержание общего имущества | Подъезды, чердаки, подвалы, лифты, мусоропроводы, придомовая территория |
| Текущий и капитальный ремонт | Работы по предупреждению аварийного состояния и износу конструкций |
| Уборка мест общего пользования | Влажная и сухая уборка подъездов, протирка окон, чистка мусоропроводов |
| Вывоз бытовых отходов | Обслуживание контейнерных площадок, вывоз ТБО/ККО |
| Обслуживание инженерных систем | Водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, вентиляция |
| Обслуживание лифтов | ТО и ремонт лифтового оборудования |
| Обслуживание домофонов | Содержание домофонной станции и вызывных панелей |
| Освещение мест общего пользования | Замена ламп в подъездах, на лестничных клетках, на придомовой территории |
| Обслуживание противопожарных систем | Проверка датчиков, пожарной сигнализации, системы дымоудаления |
| Уход за придомовой территорией | Уборка, уход за газонами, обрезка деревьев, зимняя уборка снега |
¶Содержание общего имущества
К общему имуществу собственников относятся: несущие и ненесущие конструктивные элементы, помещения общего пользования (подъезды, лестничные клетки, чердаки, подвалы), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Обслуживание этого имущества — основное содержание платы.
¶Уборка и вывоз отходов
Уборка мест общего пользования включает регулярную влажную уборку подъездов (обычно не реже двух раз в неделю), протирание перил, оконных рам, почтовых ящиков, дезинфекцию мусоропроводов. Вывоз бытовых отходов осуществляется по расписанию в зависимости от типа контейнеров и времени года. С 2019 года в ряде регионов внедряется система раздельного сбора отходов, что расширяет перечень услуг.
¶Обслуживание инженерных систем
Общедомовые инженерные системы — это внутридомовые сети водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, вентиляции, а также лифты, мусоропроводы, домофоны, системы пожарной сигнализации и дымоудаления. Их обслуживание включает регулярные осмотры, профилактические работы, устранение неисправностей. Работы по обслуживанию внутридомового оборудования, находящегося в зоне ответственности управляющей организации, оплачиваются именно из платы за содержание жилья.
¶Текущий и капитальный ремонт
Текущий ремонт направлен на предупреждение износа и аварийного состояния инженерного оборудования и конструкций дома. Капитальный ремонт проводится по региональным программам и финансируется преимущественно из фонда капитального ремонта (статья 169 ЖК РФ). В плату за содержание жилья капремонт не входит — это отдельная строка в квитанции.
¶Что НЕ входит в плату за содержание жилья
- Холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, газоснабжение — оплачиваются как коммунальные ресурсы по показаниям приборов учёта;
- Капитальный ремонт — отдельная плата в фонд капремонта;
- Индивидуальное отопительное оборудование, установленное в квартире;
- Работы по перепланировке и переустройству помещений;
- Установка и обслуживание индивидуальных приборов учёта.
¶Кто устанавливает тариф
Размер платы за содержание жилья определяется на общем собрании собственников помещений на срок не менее одного года. Если собрание не проводится, тариф устанавливается органом местного самоуправления на основании региональных стандартов. Тариф зависит от: площади общего имущества, степени износа дома, перечня и объёма работ, категории дома (новостройка, дом дореволюционной постройки и т. д.), региона.
¶Контроль за качеством услуг
Собственники вправе контролировать объём, качество и своевременность оказания услуг. Для этого проводятся общие собрания, создаются комиссии по приёмке работ, составляются акты о неудовлетворительном качестве. При выявлении нарушений плата может быть уменьшена (статья 156 ЖК РФ). Жалобы подаются в управляющую организацию, затем — в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор.
¶Спорные вопросы
На практике наиболее частые претензии связаны с оплатой услуг, которые фактически не оказываются (например, уборка подъездов, обслуживание домофонов в домах без домофонов, уборка придомовой территории на неблагоустроенных участках). Судебная практика подтверждает право собственников требовать перерасчёт при доказанном неоказании услуг. Также спорным остаётся вопрос включения в тариф административно-управленческих расходов управляющей организации — их обоснованность должна быть подтверждена сметой.
Источники:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (раздел VIII, статьи 39, 154–158, 162, 169)
- Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491
- Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354