Таймшер: понятие, виды и правовое регулирование¶

Таймшер — форма участия в праве собственности на курортную недвижимость, при которой покупатель приобретает право пользования жилым помещением (номером гостиницы, апартаментами, коттеджем) в течение заранее определённого периода времени в году, обычно одной или двух недель. Таймшер относится к сфере долевой собственности на недвижимость (right-to-use) либо к долгосрочной аренде (right-to-use-club), в зависимости от юридической конструкции сделки.

¶История

Практика совместного использования курортной недвижимости возникла в Европе в 1960-х годах во Франции. Первой компанией, начавшей коммерческое продажу «недели отдыха», считается французская société à usage temporel, предложившая покупателям долю в альпийских шале. В 1969 году в США была основана компания Resort Condominiums International (RCI), ставшая крупнейшим оператором системы обмена таймшерными неделями.

В 1970-е и 1980-е годы таймшерная индустрия получила широкое развитие в США, Великобритании, Испании и странах Карибского бассейна. В 1983 году в США была создана Ассоциация таймшерной индустрии (American Resort Development Association, ARDA). В 1997 году в США принят «Акт о раскрытии информации при продаже таймшеров» (Timeshare Act), а в 2004 году — «Акт о защите прав покупателей таймшеров» (Timeshare Consumers Act).

В России таймшер как явление стал известен в 1990-е годы, прежде всего через продажи недвижимости в Турции, Египте, Болгарии и странах Европы. Наибольшее распространение российские покупатели получили на рынке Турции и Египта, а также в российских горнолыжных курортах (Красная Поляна, Домбай, Шерегеш).

¶Виды таймшеров

По юридической конструкции различают:

• Долевая собственность (deeded timeshare) — покупатель становится сособственником конкретного объекта недвижимости и владеет долей, привязанной к определённой неделе года. Право регистрируется в реестре недвижимости.
• Право пользования (right-to-use) — покупатель приобретает не собственность, а право пользования объектом в течение определённого числа лет (обычно 20–99), после чего договор прекращается.
• Клубная модель (club membership) — покупатель становится членом клуба, дающего право на проживание в сети объектов оператора.

По периодичности использования:

• Фиксированные недели — право пользования закреплено за конкретной неделей календарного года.
• Плавающие недели — владелец выбирает период в пределах определённого сезона (низкого, среднего или высокого).
• Очки (points) — покупатель накапливает баллы, которые обмениваются на проживание в разных объектах и в разное время.

¶Экономика и обмен

Ключевым элементом таймшерной индустрии является система обмена. Крупнейшие международные операторы — RCI и Interval International — позволяют владельцам обменивать свои недели на проживание в объектах-участниках сети по всему миру. Услуги обмена предоставляются за ежегодный взнос.

Стоимость таймшера при покупке варьируется в зависимости от региона, категории объекта, сезона и количества недель. Средняя цена «одной недели» на вторичном рынке в 2020-е годы составляла от нескольких сотен до нескольких тысяч евро. Ежегодные сборы покрывают обслуживание объекта, страхование, налоги и членство в клубе обмена; их размер зависит от оператора и категории недвижимости.

¶Правовое регулирование

¶В США

Правоотношения регулируются федеральным «Актом о раскрытии информации при продаже таймшеров» (1997) и законодательством штатов. Продавец обязан предоставить покупателю письменное раскрытие условий сделки и предоставить период охлаждения (обычно 7–14 дней), в течение которого покупатель может отказаться от договора без штрафа.

¶В Европейском союзе

Директива ЕС 2008/122/EC регулирует долгосрочное пользование недвижимостью (включая таймшеры). Продавец обязан выдать информационный документ на языке покупателя, а потребитель вправе отказаться от договора в течение 14 дней.

¶В России

Российское законодательство не содержит специального закона о таймшерах. Сделки оформляются как:

• договор долевой собственности на объект недвижимости;
• договор аренды;
• членство в потребительском кооперативе.

Покупка таймшера за рубежом регулируется правом страны нахождения объекта. Права российских покупателей на зарубежных курортах защищаются в судебном порядке страны расположения недвижимости. Договоры, по которым покупатель не получает долю в собственности, а лишь право пользования, в России могут квалифицироваться как инвестиционные или как членство в кооперативе.

¶Критика и риски

Таймшерная индустрия неоднократно подвергалась критике. Основные проблемы:

• Агрессивные методы продаж — презентации с участием «подарков» и давлением на покупателя.
• Сложность перепродажи — вторичный рынок таймшеров развит слабо, стоимость при перепродаже, как правило, значительно ниже первоначальной.
• Высокие ежегодные сборы — при отсутствии использования объекта сборы остаются обязательными.
• Мошенничество — ряд компаний, продававших таймшеры, привлекались к ответственности за обман покупателей.

В ряде стран (Великобритания, США, Испания) действуют специальные службы, помогающие владельцам выйти из таймшерных договоров, в том числе через судебную процедуру расторжения.

¶Применение

Таймшеры распространены более чем в 100 странах. Крупнейшие рынки — США, Мексика, Великобобритания, Испания, Турция, Таиланд. По оценкам индустрии, в мире насчитывается около 20 миллионов таймшерных семей. В России объекты таймшерного типа строятся на курортах Красной Поляны и в Крыму, где недвижимость предлагается в долевую собственность с правом использования в определённые периоды года.

Источники:

• Закон США «О раскрытии информации при продаже таймшеров» (Timeshare Disclosure Act, 1997)
• Директива ЕС 2008/122/EC о долгосрочном пользовании недвижимостью
• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Материалы American Resort Development Association (ARDA)
• Публикации Resort Condominiums International (RCI)