Торгово-развлекательный центр¶
Торгово-развлекательный центр (ТРЦ) — крупный комплекс коммерческого назначения, объединяющий под одной крышей магазины, объекты развлечений, общественного питания и услуг. ТРЦ относится к формату «одной крыши» (англ. one-stop shopping), при котором посетитель может совершить покупки, посмотреть кино, поесть и провести досуг, не покидая здания. ТРЦ отличается от обычного торгового центра (ТЦ) наличием обязательного развлекательного блока — кинотеатра, боулинга, аквапарка, катка или игровой зоны, — и площадью, как правило, превышающей 20 000 м².
¶Отличие ТРЦ от других форматов
Торговая недвижимость классифицируется по площади, составу арендаторов и функциональному наполнению:
| Формат | Площадь | Ключевая особенность |
|---|---|---|
| Универмаг | 2 000–5 000 м² | Один арендатор, широкий ассортимент |
| Торговый центр (ТЦ) | 5 000–20 000 м² | Несколько магазинов, минимум развлечений |
| ТРЦ | 20 000–100 000 м² | Магазины + обязательный развлекательный блок |
| ТРК (торгово-развлекательный комплекс) | от 100 000 м² | Максимальное наполнение, часто с гостиницей и офисами |
| Шопинг-молл | от 30 000 м² | Акцент на фешенебельных и международных брендах |
В российской практике термины ТРЦ и ТРК часто используются как взаимозаменяемые, хотя строго говоря ТРК — более ёмкое понятие: помимо торговли и развлечений комплекс может включать отель, бизнес-центр, спортивные сооружения и даже жилые блоки.
¶История в России
Первые торговые центры европейского типа появились в России в середине 1990-х годов. Ранние проекты — «Афимолл Сити» в Москве (открыт в 2001 году на Пресненской набережной) и «Метрополис» на Ленинградском шоссе (2009) — задали формат больших крытых комплексов с международными сетевыми арендаторами.
Развитие ТРЦ в России активизировалось в 2005–2014 годах, когда крупные девелоперы — «Галерея» (Москва), «Самолёт» (Москва и область), «ЛСР.Недвижимость» (Санкт-Петербург), «Эталон» (Северо-Запад), «Курумоч-Инвест» (Самара) — сформировали региональные сети. К 2014 году в стране работало более 600 торговых центров суммарной площадью свыше 13 млн м².
После 2014 года и особенно в 2020–2022 годах (пандемия COVID-19, уход иностранных сетей) рынок пережил перезапуск: часть объектов была реконструирована, появились новые форматы — «стрит-моллы» и гастро- и арт-пространства. По данным аналитических агентств, к 2023 году в России насчитывалось более 1 400 ТРЦ суммарной площадью около 30 млн м²; крупнейшие объекты — «Авиапарк» и «Афимолл Сити» в Москве, «Галерея» в Санкт-Петербурге, «Космос» в Екатеринбурге.
¶Устройство и состав
Типичный ТРЦ строится по принципу якорных арендаторов (англ. anchor tenants) — крупных магазинов-«якорей», привлекающих поток посетителей. В российских ТРЦ якорями обычно выступают супермаркеты («Ашан», «Лента», «Перекрёсток»), сети электроники («М.Видео», «Ситилинк»), кинотеатры («Киноплекс», «Каро», «Формула Кино») и спортивные магазины («Спортмастер»).
Структура типового ТРЦ включает:
- Торговую галерею — 100–250 арендаторов на 2–4 уровнях;
- Развлекательный блок — кинотеатр, боулинг, аквапарк, караоке, игровая зона;
- Фуд-корт — зону общественного питания на 500–2 000 посадочных мест;
- Паркинг — открытый или крытый, на 1 000–5 000 машин;
- Служебные и инженерные помещения — логистические коридоры, склады, центр диспетчеризации.
¶Экономика и бизнес-модель
Доход ТРЦ формируется из арендной платы (обычно фиксированной части и процента от оборота арендатора) и, реже, из рекламы и парковки. Ключевой показатель эффективности — оборот на 1 м² арендованной площади. Ставки аренды в московских ТРЦ в 2023 году составляли 8 000–25 000 ₽ за м² в месяц в зависимости от уровня и локации, в регионах — 2 000–8 000 ₽.
Заполняемость ликвидными арендаторами в успешных объектах достигает 95–98 %. Средний срок окупаемости нового ТРЦ — 8–12 лет.
¶Социальная роль
ТРЦ в российских городах, особенно в спальных районах и малых городах, часто становятся де-факто общественными пространствами: местом прогулок, встреч, досуга семей. Крупные комплексы формируют вокруг себя транспортные узлы — к ТРЦ подводят линии метро («Авиапарк» на Ходынском бульваре, «Киевская» у «Афимолл Сити») и запускают бесплатные шаттлы.
¶Критика
Основные претензии к ТРЦ со стороны градостроителей и активистов: монофункциональность застройки, транспортная нагрузка на прилегающие улицы, вытеснение уличной торговли и «омоложение» исторических центров за счёт строительства крупных комплексов на месте кварталов. В ряде городов (Санкт-Петербург, Казань, Воронеж) общественность выступала против строительства ТРЦ в исторической части.
¶Примечания
Источники:
- Ежегодный отчёт Ассоциации компаний розничной торговли (АКРТ)
- Обзоры рынка торговой недвижимости CBRE и JLL
- Справочник «Торговая недвижимость России»
- Публикации журнала «Девелопмент»