VEREIT¶

VEREIT — это американская инвестиционная компания, специализировавшаяся на операциях с недвижимостью, действовавшая в форме Real Estate Investment Trust (REIT). Компания была основана в 1992 году и до своего поглощения в 2021 году являлась одним из крупнейших владельцев и арендодателей коммерческой недвижимости в США, преимущественно в сегменте объектов, сдаваемых в аренду по долгосрочным договорам (net lease). Штаб-квартира располагалась в городе Нью-Йорк.

¶История

¶Основание и ранние годы

Компания была основана в 1992 году под названием American Realty Trust, Inc.. В 2003 году она была переименована в American Realty Capital Trust, Inc., а затем, в 2011 году, после серии корпоративных реорганизаций, получила название American Realty Capital Properties, Inc. (ARCP). В этот период компания активно росла за счёт приобретения портфелей недвижимости, в том числе у других REIT и частных инвесторов.

¶Скандал 2014 года и переименование

В 2014 году компания оказалась в центре крупного бухгалтерского скандала. Выяснилось, что руководство ARCP, включая основателя Николаса Шорша, систематически завышало показатели прибыли и скрывало убытки, связанные с приобретением активов. В результате расследования Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) компания была вынуждена пересмотреть финансовую отчётность за несколько лет. В 2015 году, чтобы дистанцироваться от репутационных потерь, ARCP сменила название на VEREIT (аббревиатура, не имеющая официальной расшифровки, но часто интерпретируемая как «Value, Execution, Responsibility, Integrity, Trust»).

¶Период стабилизации и роста

После смены руководства и урегулирования претензий со стороны акционеров (в 2017 году компания выплатила около 1,1 миллиарда долларов по коллективному иску) VEREIT сосредоточилась на управлении портфелем недвижимости, состоявшим преимущественно из объектов, сдаваемых в аренду по договорам net lease. Компания сократила долю долговых обязательств, продала непрофильные активы и начала выплачивать дивиденды. К 2020 году VEREIT владела более чем 3 600 объектами недвижимости в США, Великобритании и Пуэрто-Рико.

¶Поглощение Realty Income

В апреле 2021 года было объявлено о слиянии VEREIT с другим крупным REIT — Realty Income Corporation. Сделка, завершённая в октябре 2021 года, оценивалась примерно в 11 миллиардов долларов. В результате объединённая компания продолжила работу под брендом Realty Income, а VEREIT прекратила своё существование как самостоятельная публичная компания. Акции VEREIT были конвертированы в акции Realty Income.

¶Деятельность и бизнес-модель

¶Специализация

VEREIT специализировалась на инвестициях в коммерческую недвижимость, сдаваемую в аренду по долгосрочным договорам net lease (чистая аренда). В рамках этой модели арендатор (tenant) несёт все или большинство операционных расходов (налоги, страхование, техническое обслуживание), а арендодатель (landlord) получает фиксированный арендный платёж. Основными типами объектов были:

• Розничная торговля (single-tenant retail) — магазины, рестораны, аптеки.
• Офисные здания (office) — административные и бизнес-центры.
• Промышленные объекты (industrial) — склады, логистические центры, производственные помещения.

¶Портфель

На момент поглощения портфель VEREIT включал более 3 600 объектов недвижимости общей площадью около 27 миллионов квадратных метров. Средний срок оставшегося действия договоров аренды составлял около 8,5 лет. Арендаторами выступали компании из различных секторов экономики, включая розничную торговлю, здравоохранение, финансы и промышленность. Крупнейшими арендаторами были такие сети, как Dollar General, AMC Theatres и Walgreens.

¶Финансовые показатели

VEREIT, как и любой REIT, была обязана распределять не менее 90% налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов акционерам. Компания выплачивала ежемесячные дивиденды, которые в 2020 году составляли около 0,22 доллара на акцию. Выручка компании в 2020 году составила примерно 1,4 миллиарда долларов, а чистая прибыль — около 300 миллионов долларов.

¶Критика и судебные разбирательства

¶Бухгалтерский скандал

Основной эпизод критики в адрес VEREIT (тогда ещё ARCP) связан с бухгалтерскими махинациями, выявленными в 2014 году. Руководство компании, включая генерального директора Николаса Шорша и финансового директора Брайана Блока, было обвинено в завышении показателей Funds from Operations (FFO) — ключевого показателя для REIT. В результате расследования SEC компания выплатила штраф в размере 39 миллионов долларов, а Шорш и Блок были отстранены от должностей и впоследствии привлечены к уголовной ответственности.

¶Иски акционеров

В 2015–2017 годах против VEREIT был подан ряд коллективных исков от акционеров, понёсших убытки из-за падения стоимости акций после раскрытия скандала. В 2017 году компания согласилась выплатить 1,1 миллиарда долларов для урегулирования претензий, что стало одним из крупнейших подобных соглашений в истории REIT.

¶Интересные факты

• Название VEREIT было выбрано в результате конкурса среди сотрудников и не имело официальной расшифровки, хотя часто интерпретировалось как аббревиатура ценностей компании.
• После слияния с Realty Income объединённая компания стала крупнейшим в мире REIT, специализирующимся на net lease, с рыночной капитализацией более 40 миллиардов долларов.
• В портфеле VEREIT находился ряд знаковых объектов, включая здание штаб-квартиры сети ресторанов быстрого питания Taco Bell в Калифорнии.

¶Источники

• Годовые отчёты VEREIT за 2015–2020 годы (Form 10-K, SEC).
• Пресс-релизы Realty Income Corporation о слиянии с VEREIT (2021).
• Материалы расследования SEC по делу American Realty Capital Properties (2014–2017).
• Статьи в деловых изданиях: The Wall Street Journal, Reuters, Bloomberg.