Внешний износ

Внешний износ — это снижение стоимости объекта недвижимости, оборудования или бизнеса, вызванное негативными изменениями внешней среды, на которые владелец объекта не может повлиять. В отличие от физического и функционального износа, которые связаны с состоянием самого объекта и его внутренними характеристиками, внешний износ обусловлен факторами, находящимися за пределами объекта. В оценочной деятельности внешний износ также называют экономическим устареванием или износом внешнего воздействия.

Причины возникновения

Внешний износ возникает под воздействием широкого спектра факторов, которые можно разделить на несколько групп.

Экономические факторы

• Ухудшение конъюнктуры рынка — снижение спроса на продукцию, производимую с использованием объекта, или на сам объект (например, падение спроса на офисные помещения в период экономического кризиса).
• Рост конкуренции — появление на рынке более дешёвых или качественных аналогов, что ведёт к снижению доходности объекта.
• Изменение налогового или таможенного законодательства — введение новых пошлин, акцизов или налогов, увеличивающих издержки эксплуатации объекта.
• Рост стоимости ресурсов — резкое удорожание сырья, энергии, рабочей силы, делающее эксплуатацию объекта нерентабельной.

Социальные и демографические факторы

• Снижение численности населения в регионе — отток жителей ведёт к падению спроса на жильё, коммерческую недвижимость и услуги.
• Изменение состава населения — например, старение населения может снизить спрос на детские сады или школы.
• Рост преступности в районе — снижает привлекательность территории для проживания и ведения бизнеса.

Экологические и градостроительные факторы

• Ухудшение экологической обстановки — загрязнение воздуха, воды, почвы, наличие вредных производств поблизости.
• Изменение транспортной инфраструктуры — закрытие или перенос автомагистрали, остановки общественного транспорта, строительство шумной трассы рядом с жилым кварталом.
• Строительство объектов, ухудшающих среду — возведение мусоросжигательного завода, свалки, промышленного предприятия рядом с жилой застройкой.
• Изменение зонирования территории — перевод земельного участка из жилой зоны в промышленную или наоборот, что может снизить стоимость объекта.

Политические и правовые факторы

• Введение санкций — ограничения на импорт или экспорт, влияющие на стоимость оборудования или бизнеса.
• Изменение законодательства — ужесточение экологических норм, требований к безопасности, лицензированию.
• Политическая нестабильность — военные действия, революции, национализация имущества.

Механизм действия

Внешний износ проявляется в снижении доходности объекта. Если объект недвижимости или оборудование приносит меньше дохода из-за внешних причин, его рыночная стоимость падает. Оценка внешнего износа производится путём сравнения доходности аналогичных объектов, не подверженных данному негативному фактору, или путём анализа рыночных данных.

В отличие от физического износа, который накапливается постепенно и может быть устранён ремонтом, внешний износ часто является необратимым для конкретного владельца. Он может быть устранён только изменением внешних условий (например, улучшением экономической ситуации) или сменой местоположения объекта (что для недвижимости невозможно).

Методы оценки

В оценочной практике для определения величины внешнего износа применяются три основных подхода.

Метод капитализации потерь дохода

Основан на сравнении доходов, приносимых объектом в текущих условиях, с доходом, который он мог бы приносить при отсутствии негативных внешних факторов. Разница в доходах капитализируется (делится на ставку капитализации) для получения величины износа.

Метод сравнительного анализа продаж

Заключается в сравнении цен продажи аналогичных объектов, находящихся в разных условиях внешней среды. Например, сравниваются цены на квартиры в районе с благоприятной экологией и в районе, расположенном рядом с промышленной зоной. Разница в ценах (при прочих равных характеристиках) и будет величиной внешнего износа.

Метод экспертных оценок

Используется, когда рыночные данные недостаточны. Эксперты оценивают степень влияния каждого внешнего фактора на стоимость объекта в процентах или баллах, после чего рассчитывается совокупный износ.

Примеры

• Жилой дом рядом с новым заводом. После строительства химического предприятия вблизи жилого микрорайона стоимость квартир в нём снизилась на 20–30% из-за загрязнения воздуха и шума. Это — внешний износ, вызванный экологическим фактором.
• Офисное здание в депрессивном районе. В результате экономического кризиса и оттока бизнеса из города арендная плата в офисном центре упала вдвое, а заполняемость снизилась до 30%. Стоимость здания уменьшилась пропорционально потере дохода.
• Оборудование для добычи угля. Введение углеродного налога и переход на возобновляемые источники энергии привели к резкому снижению спроса на уголь. Шахтное оборудование, пригодное к эксплуатации, потеряло значительную часть стоимости из-за внешнего износа.
• Торговый центр у закрытой станции метро. После переноса станции метрополитена в другой район поток посетителей торгового центра сократился втрое, арендаторы начали расторгать договоры. Стоимость объекта снизилась на 40–50%.

Отличие от других видов износа

В оценочной деятельности принято выделять три вида износа: физический, функциональный и внешний.

• Физический износ — утрата стоимости из-за естественного старения, износа материалов, механизмов, конструкций. Устраняется ремонтом или заменой элементов.
• Функциональный износ — утрата стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям (устаревшая планировка, отсутствие лифта, низкая энергоэффективность). Устраняется модернизацией или реконструкцией.
• Внешний износ — утрата стоимости из-за факторов, внешних по отношению к объекту. Неустраним для владельца недвижимости, так как требует изменения окружающей среды.

Внешний износ считается наиболее сложным для оценки, так как требует анализа макроэкономических, социальных и политических факторов, часто выходящих за рамки традиционного рыночного анализа.

Значение в экономике и оценке

Внешний износ является важным понятием в оценке недвижимости, машин и оборудования, бизнеса. Его учёт обязателен при определении рыночной стоимости для целей купли-продажи, залога, страхования, налогообложения, банкротства. Игнорирование внешнего износа может привести к существенному завышению стоимости объекта и, как следствие, к финансовым потерям для покупателя, кредитора или страховщика.

В российской оценочной практике внешний износ регулируется Федеральными стандартами оценки (ФСО), в частности ФСО № 7 «Оценка недвижимости» и ФСО № 10 «Оценка машин и оборудования». Оценщик обязан выявлять и учитывать все факторы внешнего износа, влияющие на стоимость объекта на дату оценки.

Источники

• Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.
• Федеральный стандарт оценки «Оценка машин и оборудования (ФСО № 10)», утверждённый приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 № 328.
• Оценка недвижимости: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2007.
• Международные стандарты оценки (МСО) 2022.
• Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости. — СПб.: Питер, 2010.