Залог при аренде квартиры на длительный срок¶

Залог при съёме квартиры — денежная сумма, которую арендатор передаёт собственнику жилья при заключении договора аренды (найма) в качестве финансовой гарантии исполнения обязательств. Залог является распространённой практикой на рынке долгосрочной аренды жилой недвижимости в России и выполняет функцию защиты интересов наймодателя при возможных имущественных рисках.

¶Правовая природа залога

В российском законодательстве термин «залог» имеет чёткое определение в Гражданском кодексе РФ (глава 32): залог — это способ обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества. Однако при аренде квартиры денежный залог, как правило, не является залогом в строгом юридическом смысле. Чаще всего такая передача денег квалифицируется как задаток (статья 380 ГК РФ) или как обеспечительный платёж по условиям договора аренды.

Практика передачи денег при аренде регулируется прежде всего условиями договора, который стороны составляют самостоятельно. При отсутствии письменного договора арендатор и наймодатель опираются на положения ГК РФ об аренде (глава 34) и общие нормы обязательственного права.

¶Размер залога

Типичный размер залога на рынке аренды жилья в России составляет сумму, эквивалентную одному арендному платежу (одному месячному взносу). В отдельных случаях, особенно при аренде дорогого жилья или при наличии у арендатора негативной арендной истории, собственник может запросить залог в размере двух месячных платежей. Размер залога не регулируется законодательно и определяется по соглашению сторон.

¶Условия возврата

Основное условие возврата залога — надлежащее исполнение арендатором обязательств по договору и сохранность имущества. По общему правилу залог возвращается арендатору в полном объёме в день подписания акта приёма-передачи квартиры при выезде, если:

• арендные платежи внесены в полном объёме и без задержек;
• коммунальные услуги оплачены;
• имущество квартиры (мебель, техника, отделка) сохранено в надлежащем состоянии, без ущерба, выходящего за пределы нормального износа;
• квартира не использовалась в нарушение условий договора (например, не сдавалась в субаренду без согласия собственника).

Если арендатор нанёс ущерб имуществу или имеет задолженность по арендной плате, собственник вправе удержать из залога сумму причинённого убытка, а остаток вернуть арендатору. Если ущерб превышает размер залога, собственник может требовать компенсации разницы в судебном порядке.

¶Отличие залога от задатка и предоплаты

На практике три формы предварительных платежей при аренде часто путают:

Задаток, в отличие от залога, не подлежит возврату, если арендатор отказался от аренды по неуважительной причине. Поэтому юристы рекомендуют при заключении договора аренды чётко прописывать в документе, какой именно платёж передаётся и на каких условиях.

¶Оформление передачи денег

Передача залога должна быть документально зафиксирована. Наиболее надёжные способы:

• Письменный договор аренды с отдельным пунктом о размере, сроках и условиях возврата залога;
• Расписка о получении денежных средств, подписанная обеими сторонами, с указанием суммы, даты и назначения платежа;
• Банковский перевод — оставляет платёжную запись, что служит дополнительным доказательством факта передачи денег.

Наличный расчёт без какого-либо документального подтверждения создаёт риск для обеих сторон: арендатор не сможет доказать факт передачи денег, а собственник — их получение.

¶Риски арендатора и собственника

Для арендатора основные риски связаны с недобросовестным собственником, который может отказаться возвращать залог, несмотря на надлежащее исполнение обязательств. Минимизировать риск помогает тщательное документальное оформление и фиксация состояния квартиры при передаче (акт с описью имущества, фотографии).

Для собственника риск состоит в возможном ущербе имуществу со стороны арендатора, превышающем размер залога, а также в просрочке арендных платежей. Залог покрывает только часть потенциальных убытков.

¶Залог и налоговые обязательства

Собственник, сдающий квартиру в аренду, обязан уплачивать налог с полученного дохода. Залог, возвращаемый арендатору, не является доходом и не облагается налогом. Арендные платежи, напротив, подлежат налогообложению: для физических лиц — НДФЛ 13 %, для индивидуальных предпринимателей — в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая)
• Федеральный закон «Об основах жилищного законодательства в Российской Федерации»
• Постановление Пленума ВС РФ «Об отдельных вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой прав собственников»
• Практика Федеральной службы судебных приставов по вопросам исполнения решений о взыскании задолженности по арендным договорам