Аккредитив в расчётах за недвижимость¶

Аккредитив в расчётах за недвижимость — это форма безналичных расчётов между покупателем и продавцом объекта недвижимости, при которой платёж осуществляется банком (банком-эмитентом) только после выполнения продавцом определённых условий, указанных в договоре аккредитива. Данный инструмент выступает альтернативой прямой передаче наличных денег, банковской ячейке и эскроу-счёту, обеспечивая безопасность сделки для обеих сторон.

¶Сущность и механизм расчётов

В сделках с недвижимостью аккредитив применяется для минимизации рисков, связанных с неисполнением обязательств одной из сторон. Принцип работы заключается в том, что покупатель (приказодатель) поручает банку перевести денежные средства на счёт продавца (бенефициара) не сразу, а после предоставления документов, подтверждающих факт государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Базовое участие в расчётах принимают четыре стороны:

• Покупатель (приказодатель) — лицо, инициирующее открытие аккредитива и предоставляющее средства;
• Банк-эмитент — кредитная организация, открывающая аккредитив и берущая на себя обязательство произвести платёж;
• Продавец (бенефициар) — получатель денежных средств после выполнения условий;
• Исполняющий банк — банк, уполномоченный проверить документы и произвести выплату (часто им выступает банк продавца).

¶Виды аккредитивов в операциях с недвижимостью

В расчётах за жилую и коммерческую недвижимость применяются следующие виды аккредитивов:

• Покрытый (депонированный) — банк-эмитент заранее переводит сумму аккредитива в распоряжение исполняющего банка. Наиболее распространённая форма для внутренних сделок, так как гарантирует наличие средств.
• Непокрытый (гарантированный) — банк-эмитент не перечисляет деньги заранее, а предоставляет исполняющему банку право списывать средства со своего корреспондентского счёта при выполнении условий. Используется реже, преимущественно при наличии устойчивых корреспондентских отношений.
• Отзывной — может быть изменён или аннулирован банком-эмитентом без согласия продавца. В сделках с недвижимостью практически не применяется из-за высокого риска для бенефициара.
• Безотзывной — не может быть отменён или изменён без согласия всех сторон. Является стандартом для расчётов за объекты недвижимости.

¶Условия раскрытия аккредитива

Ключевое отличие от банковской ячейки — юридически формализованный документооборот. Для получения денежных средств продавец обязан предоставить в банк комплект документов, который обычно включает:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую переход права собственности к покупателю;
• договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
• акт приёма-передачи объекта (при наличии соответствующего условия);
• документы, подтверждающие отсутствие обременений и задолженностей по коммунальным платежам (по требованию покупателя).

Срок действия аккредитива устанавливается договором и обычно составляет от 30 до 60 дней. Если продавец не предоставил документы в установленный срок, аккредитив закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю.

¶Преимущества и недостатки

Для покупателя аккредитив обеспечивает гарантию того, что денежные средства не будут перечислены до момента фактической регистрации права собственности. Для продавца преимущество заключается в том, что банк проверяет подлинность и достаточность документов, а также подтверждает наличие денежных средств на счёте покупателя до подписания договора.

К недостаткам инструмента относят более высокую стоимость по сравнению с арендой банковской ячейки, а также строгие требования к документам — любое несоответствие условиям аккредитива может привести к задержке платежа. Кроме того, банки не проверяют юридическую чистоту сделки, а лишь формальное соответствие документов заявленному перечню.

¶Сравнение с альтернативными способами расчётов

В отличие от банковской ячейки, где продавец получает доступ к деньгам после предъявления паспорта и документов о регистрации сделки, аккредитив предполагает безналичный перевод средств на расчётный счёт. Это исключает риски, связанные с хранением наличных, их пересчётом и подлинностью купюр. По сравнению с эскроу-счётом, который чаще используется в долевом строительстве и регулируется законодательством о застройщиках, аккредитив является более гибким инструментом для сделок на вторичном рынке, так как условия раскрытия могут быть индивидуально согласованы сторонами.

¶Правовое регулирование в России

Порядок применения аккредитивов в Российской Федерации регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 867–873) и Положением Банка России о правилах осуществления перевода денежных средств. Для расчётов за недвижимость аккредитив используется на основании договора купли-продажи, в котором должны быть указаны вид аккредитива, срок действия, перечень документов и условия выплаты. Банки разрабатывают собственные тарифы и регламенты, которые могут незначительно отличаться, однако общие принципы расчётов являются единообразными.

¶Источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 46 «Расчёты».
• Положение Банка России от 29.06.2021 № 762-П «О правилах осуществления перевода денежных средств».
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».