Аренда имущества по Гражданскому кодексу РФ¶

Аренда имущества по Гражданскому кодексу РФ — это правовой институт обязательственного права, регулирующий передачу имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату на основании договора аренды. Основные положения закреплены в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 606–670).

¶Понятие и предмет договора

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Предметом договора может быть движимое и недвижимое имущество, земельные участки, предприятия, транспортные средства, инвентарь, инструменты и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

¶Стороны и форма договора

Сторонами договора выступают арендодатель (собственник имущества или лицо, уполномоченное законом) и арендатор. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником.

Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, заключается в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, предусматривающий переход права собственности на имущество (аренда с правом выкупа), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи.

¶Существенные условия и срок

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды: данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче. При отсутствии этих данных договор считается незаключённым.

Срок аренды определяется договором. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок, и каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону за один месяц (при аренде недвижимости — за три месяца), если законом или договором не установлен иной срок предупреждения. Законом могут устанавливаться предельные сроки для отдельных видов аренды.

¶Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Арендная плата может устанавливаться в виде:

• определённых платежей (фиксированная сумма);
• доли продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определённых услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной вещи в собственность или аренду;
• возложения на арендатора затрат на улучшение имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не вытекает из закона или договора.

¶Права и обязанности сторон

Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми принадлежностями и документами. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он не знал о них.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаём), предоставлять имущество в безвозмездное пользование.

¶Прекращение и ответственность

Договор аренды прекращается по истечении срока, по соглашению сторон, а также по инициативе одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или договором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении условий арендатором: пользовании имуществом с существенным нарушением условий, ухудшении состояния имущества, невнесении арендной платы более двух раз подряд.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального износа. Стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

¶Особые виды аренды

Глава 34 ГК РФ выделяет отдельные виды аренды: прокат, аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа), аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Для каждого вида установлены специальные правила, дополняющие общие положения об аренде.

¶Источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, глава 34 «Аренда» (статьи 606–670).
• Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть вторая (под ред. О. Н. Садикова).