Аренда — правовой институт и вид договора¶
Аренда — это форма временного возмездного пользования имуществом, при которой арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату, а арендатор обязуется вернуть имущество в состоянии, определённом договором. Аренда относится к числу обязательственных правоотношений и регулируется нормами гражданского законодательства; в России основные положения закреплены в разделе IV Гражданского кодекса РФ (статьи 606—670).
¶Правовая природа аренды
Договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим. Правоотношение возникает с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям, а не с момента передачи имущества. Существенными условиями признаются предмет (конкретное имущество) и размер арендной платы; при отсутствии согласованного размера платы договор может быть признан незаключённым.
Аренда не передаёт арендатору право собственности. Арендатор получает ограниченное вещное право — право владения и пользования, которое защищается от посягательств третьих лиц, включая нового собственника имущества (принцип «покупатель следует за наймом»). При продаже арендованного имущества договор аренды сохраняет силу для нового собственника.
¶Виды аренды
Гражданский кодекс РФ выделяет несколько типов арендных отношений, различающихся составом сторон, предметом и спецификой правового режима:
| Вид аренды | Особенности |
|---|---|
| Аренда земельных участков | Регулируется Земельным кодексом РФ; допускается аренда у публичных образований |
| Аренда зданий и сооружений | Требует государственной регистрации при сроке более года |
| Аренда предприятий | Предметом выступает имущественный комплекс, включая права и обязанности |
| Финансовая аренда (лизинг) | Отдельный вид; арендодатель приобретает имущество для арендатора |
| Прокат | Краткосрочная аренда бытовых вещей |
| Аренда транспортных средств | С правом и без права управления |
| Аренда земель сельскохозяйственного назначения | Ограниченный круг арендаторов, преимущественное право аренды |
¶Стороны и их права
Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем назначению и условиям договора, и в течение срока действия договора поддерживать его в исправном состоянии, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендодатель вправе требовать платы за пользование имуществом и в определённых случаях — расторжения договора.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, использовать имущество в соответствии с договором, возвращать имущество по окончании срока аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, а также требовать уменьшения арендной платы при существенном нарушении арендодателем своих обязательств.
¶Арендная плата
Арендная плата устанавливается договором и может выражаться в твёрдой денежной сумме, доле от получаемой от использования имущества продукции, видах и объёме услуг или комбинации указанных форм. Размер арендной платы по общему правилу может изменяться не чаще одного раза в год, если иной порядок не согласован сторонами. При аренде государственного и муниципального имущества порядок определения платы устанавливается специальными нормативными актами.
¶Срок аренды и порядок расторжения
Договор аренды может быть заключён на определённый срок или без указания срока (бессрочный). Если срок не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.
Досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя допускается в случаях существенного нарушения арендатором сроков внесения платы, использования имущества не по назначению, ухудшения имущества, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения при предоставлении имущества в ненадлежащем состоянии или неиспользовании имущества по причинам, зависящим от арендодателя.
¶Государственная регистрация
Договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор считается незаключённым, хотя стороны вправе требовать исполнения обязательств, вытекающих из фактически сложившихся отношений. Аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформляется через аукцион или торги, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
¶Экономическое значение
Аренда позволяет использовать имущество без единовременных капитальных затрат, что особенно важно для малого и среднего бизнеса, фермерских хозяйств и частных лиц. В России рынок аренды недвижимости сформировался в 1990-х годах в процессе приватизации и до сих пор остаётся одним из наиболее активных сегментов имущественных отношений. Аренда земель сельскохозяйственного назначения является преобладающей формой использования сельскохозяйственных угодий в большинстве регионов страны.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, раздел IV «Аренда»
- Земельный кодекс Российской Федерации
- ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»
- Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики применения арендных договоров»