Аренда жилого помещения физическими лицами¶
Аренда квартиры — это предоставление собственником жилого помещения во временное пользование третьему лицу (нанимателю) на возмездной основе, оформленное договором найма жилого помещения. В России подобные сделки регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ (статьи 671—688), а для отношений между физическими лицами применяется договор найма жилого помещения, заключаемый на срок не более пяти лет (статья 683 ГК РФ). При отсутствии письменного договора сделка считается заключённой на неопределённый срок, что существенно ухудшает правовое положение обеих сторон.
¶Правовая основа
Сдача квартиры в аренду физическим лицом облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % для налоговых резидентов РФ и 30 % для нерезидентов. Собственник обязан самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог, либо использовать патентную систему налогообложения (ПСН), которая доступна индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента на сдачу жилья в аренду устанавливается региональным законодательством и, как правило, существенно ниже суммы НДФЛ.
С 2019 года в России действует система мониторинга аренды жилья: ФНС запустила сервис «Аренда жилья», в котором собственники могут добровольно регистрировать договоры и платить налоги по пониженной ставке. Некоторые регионы (Москва, Санкт-Петербург) рассматривают обязательную маркировку договоров найма через государственную систему «Дом.РФ».
¶Поиск арендатора
Собственник может искать нанимателя самостоятельно или через посредников. Основные каналы:
- Объявления на онлайн-площадках — Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость, ДомКлик;
- Риелторские агентства — комиссию платит либо собственник, либо арендатор (обычно 50—100 % месячной ставки);
- Сарафанное радио — рекомендации знакомых и коллег.
При самостоятельном поиске собственнику рекомендуется проверять потенциального нанимателя: паспортные данные, место работы, платёжеспособность. Для этого используются сервисы проверки контрагентов и базы должников (ФССП).
¶Определение стоимости аренды
Цена аренды зависит от:
- Расположения — центральные районы и станции метро дороже;
- Площади и планировки — студии и «однушки» сдаются быстрее;
- Состояния ремонта и мебели — квартиры с современным ремонтом и техникой сдаются на 15—30 % дороже;
- Сезонности — спрос падает в декабре и августе, растёт в январе-феврале и июне-июле;
- Срока аренды — долгосрочная аренда дешевле посуточной.
Для определения рыночной цены используется анализ аналогичных предложений на тех же площадках.
¶Оформление договора
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и должен содержать:
- паспортные данные сторон;
- адрес и характеристики квартиры (площадь, количество комнат);
- размер арендной платы и порядок расчётов;
- срок действия договора;
- порядок оплаты коммунальных услуг;
- условия досрочного расторжения;
- размер и порядок возврата обеспечительного платежа (депозита).
К договору прилагается акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков. Стороны вправе заверить договор нотариально, хотя это не является обязательным требованием.
¶Обеспечительный платеж
Практически всегда собственник требует депозит (страховой платёж), обычно равный одной-двум месячным ставкам. Депозит возвращается нанимателю при выезде, если нет ущерба имуществу сверх нормального износа. Все претензии фиксируются в акте возврата.
¶Налоговые обязательства
| Способ уплаты налога | Ставка | Особенности |
|---|---|---|
| НДФЛ по ставке резидента | 13 % | Подача декларации 3-НДФЛ до 30 апреля |
| НДФЛ для нерезидентов | 30 % | Для иностранных граждан |
| Патент (для ИП) | Фиксированная сумма | Оплата авансом, без декларации |
| Самозанятость (НПД) | 4 % (физлица) / 6 % (ИП) | Лимит дохода 2,4 млн ₽ в год |
Налог на профессиональный доход (НПД) доступен с 2019 года, но его применение для аренды жилья имеет ограничения: нельзя сдавать жильё работодателю и привлекать наёмных работников.
¶Права и обязанности сторон
Собственник обязан обеспечить предоставление жилья в пригодном для проживания состоянии, проводить капитальный ремонт (за исключением случаев, когда договором это возложено на нанимателя). Наниматель обязан вовремя вносить плату, использовать жильё по назначению, не производить неотделимые улучшения без согласия собственника и не сдавать квартиру в субаренду без разрешения.
По взаимному согласию стороны могут расторгнуть договор в любое время. В одностороннем порядке наниматель вправе расторгнуть договор при нарушении собственником обязательств, а собственник — только через суд и при наличии оснований, перечисленных в статье 687 ГК РФ.
¶Риски и способы их снижения
Основные риски собственника — порча имущества, просрочка платежей, незаконная субаренда. Риски нанимателя — внезапное выселение, необоснованное удержание депозита, отсутствие коммунальных платежей со стороны собственника. Снизить риски помогают: детальная опись имущества, видеофиксация состояния квартиры при передаче, ежемесячная сверка показаний счётчиков и своевременное оформление платежей.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 35
- Налоговый кодекс Российской Федерации, глава 23
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»
- Информационные материалы ФНС России о сервисе «Аренда жилья»