Аренда жилья с уплатой налогов в России¶
Сдача квартиры в аренду — это предоставление жилого помещения во временное владение и пользование нанимателю за плату. В России такая деятельность признаётся доходом физического лица и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом собственник жилья может выбрать один из нескольких законных способов оформления арендных отношений и уплаты налогов, каждый из которых имеет свои особенности, ставки и ограничения.
¶Способы оформления арендных отношений
Российское законодательство предусматривает несколько вариантов официальной сдачи жилья в аренду:
- Договор найма с физическим лицом и уплата НДФЛ — наиболее распространённый вариант, при котором собственник самостоятельно или через налоговый орган уплачивает 13 % от полученной арендной платы.
- Патент на сдачу жилья в аренду — специальный налоговый режим, доступный только индивидуальным предпринимателям, при котором налог уплачивается фиксированной суммой вне зависимости от размера дохода.
- Уплата налога как самозанятый (налог на профессиональный доход, НПД) — режим, введённый в 2019 году, предусматривающий ставку 4 % для доходов от сдачи имущества физическим лицам.
- Сдача жилья юридическому лицу — например, для размещения сотрудников компании, при этом арендные платежи облагаются НДФЛ по стандартной ставке.
¶Договор найма и уплата НДФЛ
Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме между собственником (наймодателем) и гражданином (нанимателем). Для договоров аренды между юридическими лицами или с индивидуальными предпринимателями используется понятие «договор аренды».
В договоре обязательно указываются:
- стороны договора (ФИО и паспортные данные);
- объект аренды (адрес, площадь, количество комнат);
- размер арендной платы и порядок расчётов;
- срок действия договора;
- условия досрочного расторжения;
- порядок оплаты коммунальных услуг.
После заключения договора собственник обязан ежегодно подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. Срок подачи — до 30 апреля года, следующего за отчётным. Уплата налога производится не позднее 15 июля.
Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ составляет 13 % (при доходе до 5 млн рублей в год) и 15 % — при превышении этой суммы. Для нерезидентов ставка составляет 30 %.
¶Патентная система налогообложения
Индивидуальные предприниматели могут приобрести патент на сдачу жилья в аренду. Патент выдаётся на срок от 1 до 12 месяцев. Стоимость патента рассчитывается по формуле: потенциально возможный годовой доход по виду деятельности, умноженный на налоговую ставку 6 %.
Потенциально возможный годовой доход устанавливается законами субъектов РФ и существенно различается по регионам. Например, в Москве стоимость патента на сдачу одной квартиры может составлять от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей в год в зависимости от площади и местоположения.
Преимущества патентной системы:
- не требуется подавать налоговую декларацию;
- фиксированная сумма налога известна заранее;
- не уплачиваются страховые взносы, если ИП не имеет наёмных работников (с 2023 года взносы «за себя» при ПСН уплачиваются в фиксированном размере).
К ограничениям относится необходимость регистрации ИП, уплата фиксированных взносов и ограничение по доходу — не более 60 млн рублей в год.
¶Налог на профессиональный доход (самозанятость)
С 2019 года в ряде регионов РФ действует эксперимент по введению налога на профессиональный доход. Режим доступен гражданам РФ и гражданам ЕАЭС, не являющимся индивидуальными предпринимателями и не имеющим наёмных работников.
Ставка налога для доходов от сдачи имущества физическим лицам составляет 4 %. Налог уплачивается ежемесячно на основании сформированных чеков в мобильном приложении «Мой налог». Ключевые особенности режима:
- регистрация производится удалённо через мобильное приложение;
- не требуется подавать декларацию;
- доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год;
- нельзя сдавать жильё юридическим лицам.
С 1 июля 2023 года режим самозанятости стал доступен по всей территории России.
¶Ответственность за неуплату налогов
Сокрытие доходов от сдачи жилья в аренду является налоговым правонарушением. При обнаружении неуплаченных сумм налоговая инспекция может:
- доначислить НДФЛ за три предшествующих года;
- взыскать пени за просрочку уплаты;
- привлечь к ответственности по статье 122 Налогового кодекса РФ — штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога;
- при наличии признаков уклонения от уплаты налогов — привлечь к уголовной ответственности по статье 198 Уголовного кодекса РФ.
Налоговые органы получают информацию о возможной сдаче жилья от управляющих компаний, банков (при поступлении регулярных платежей), а также на основании данных Росреестра о сделках с недвижимостью.
¶Вычеты и снижение налоговой нагрузки
При уплате НДФЛ собственник может уменьшить налогооблагаемую базу на документально подтверждённые расходы, связанные с арендой: оплату коммунальных услуг, стоимость ремонта, проценты по ипотечному кредиту. Для этого при подаче декларации 3-НДФЛ указываются соответствующие расходы, подтверждённые квитанциями и договорами.
Также собственник вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры, если она находилась в собственности менее установленного законом срока.
Источники:
- Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая)
- Гражданский кодекс Российской Федерации (раздел II, глава 35)
- Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»
- Постановление Правительства РФ о патентной системе налогообложения
- Материалы Федеральной налоговой службы России (nalog.gov.ru)