Безвозмездная передача квартиры родственнику¶
Безвозмездная передача квартиры родственнику — оформление перехода права собственности на жилое помещение по договору дарения, купли-продажи с условием нулевой цены, мены или иным способом без получения продавцом дохода. В российском законодательстве единственная форма «переписки» квартиры, которая не облагается налогом на доходы физических лиц при дарении близким родственникам, — договор дарения (ст. 572 Гражданского кодекса РФ).
¶Налоговые последствия
При дарении квартиры близкому родственнику одаряемый не платит НДФЛ. Перечень близких родственников определён ст. 14 Семейного кодекса РФ: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, полнородные и неполнородные братья и сёстры, дедушки, бабушки и внуки. Степень родства подтверждается свидетельствами о рождении, заключении брака, усыновлении.
Если квартиру подарить дальнему родственнику или постороннему лицу, одаряемый обязан уплатить 13 % (для налоговых резидентов РФ) или 15 % (для нерезидентов) от кадастровой стоимости недвижимости. Налоговая служба получает сведения из Росреестра и направляет требование об уплате.
При оформлении договора дарения с участием нотариуса госпошлина за нотариальное удостоверение составит 0,5 % от стоимости квартиры, но не более 20 000 рублей и не менее 300 рублей. Госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре — 2 000 рублей для физических лиц.
¶Способы передачи квартиры без продажи
¶Дарение
Наиболее распространённый вариант. Договор дарения квартиры заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Росреестре. С 1 марта 2013 года регистрация самого договора дарения отменена — регистрируется только переход права собственности. Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным, квартира не должна быть обременена арестом или ипотекой без согласия банка.
Договор дарения нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, однако даритель вправе отказаться от исполнения договора до передачи имущества (ст. 577 ГК РФ). После государственной регистрации права одаряемого отменить дарение возможно только в судебном порядке при наличии оснований: покушение на жизнь дарителя, нанесение тяжких телесных повреждений, существенное ухудшение имущественного положения дарителя (ст. 578 ГК РФ).
¶Договор ренты с пожизненным содержанием
Передача квартиры в собственность плательщика ренты в обмен на периодические платежи или содержание до смерти получателя ренты. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Получатель ренты сохраняет право пожизненного проживания в квартире. Дохода у получателя ренты не возникает, поэтому НДФЛ не уплачивается.
¶Мена или договор с условием нулевой стоимости
Юридически возможны, но на практике вызывают вопросы у налоговой службы: при отсутствии экономической выгоды сделка может быть признана притворной (ст. 170 ГК РФ). Налоговые органы вправе доначислить налог, исходя из кадастровой стоимости.
¶Порядок оформления
- Сбор документов: паспорта сторон, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах, кадастровый паспорт.
- Подписание договора дарения. Рекомендуется заверить договор у нотариуса, особенно если есть риск оспаривания со стороны других наследников.
- Подача документов в МФЦ или Росреестр для регистрации перехода права собственности. Срок регистрации — 7–9 рабочих дней.
- Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей новый статус собственника.
¶Ограничения и риски
Дарение квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, допускается только с разрешения органов опеки и попечительства. Если квартира находится в общей совместной собственности супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. При дарении доли в квартире договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению (кроме случаев дарения всей квартиры, принадлежащей одному собственнику).
После дарения квартиры даритель теряет все права на неё, включая право проживания, если иное не предусмотрено договором. Налоговый вычет при дарении не предоставляется ни одной из сторон.
¶Альтернативные варианты
Завещание позволяет передать квартиру родственнику после смерти собственника, сохраняя при этом все права при жизни. Налог на наследство для близких родственников первой и второй очереди не взимается. Завещание может быть изменено или отменено в любой момент.
Источники:
- Гражданский кодекс РФ (часть вторая), глава 32 «Дарение»
- Семейный кодекс РФ, ст. 14
- Налоговый кодекс РФ, ст. 217, 224
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)