Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом — это гражданско-правовой договор, заключаемый между собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) и управляющей организацией (управляющей компанией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом), в соответствии с которым управляющая организация обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Правовая основа

Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом осуществляется в Российской Федерации нормами Гражданского кодекса РФ (глава 39 «Возмездное оказание услуг»), Жилищного кодекса РФ (статьи 161–165), а также подзаконными актами, в том числе Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416, и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

Договор управления является публичным договором в части, касающейся предоставления коммунальных услуг, и обязательным для заключения управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников. Собственники помещений, не принявшие решение о выборе способа управления, считаются находящимися в договорных отношениях с управляющей организацией, определённой органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Стороны договора

Сторонами договора управления выступают:

• Управляющая организация — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (за исключением товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов, которые могут действовать без лицензии). Управляющая организация обязана соблюдать стандарты и правила управления, установленные законодательством.
• Собственники помещений — физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилых и нежилых помещений в МКД. Договор заключается с каждым собственником отдельно, однако его условия являются едиными для всех собственников данного дома. В случае, если собственником является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, от их имени выступают уполномоченные органы.

Существенные условия договора

В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом должен содержать следующие существенные условия:

1. Состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление, и адрес дома.
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией.
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также размера платы за коммунальные услуги.
4. Порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.
5. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору.

Отсутствие хотя бы одного из этих условий влечёт признание договора незаключённым.

Срок действия и порядок заключения

Договор управления заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. Если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Для собственников, не принявших участие в голосовании, договор считается заключённым на условиях, утверждённых общим собранием, с момента начала фактического оказания услуг управляющей организацией.

Права и обязанности сторон

Обязанности управляющей организации:

• Оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с перечнем и периодичностью, установленными договором и законодательством.
• Предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление).
• Обеспечивать безопасность проживания граждан, соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм.
• Вести техническую документацию на МКД, предоставлять отчёты о выполнении договора (ежегодно, если иное не установлено договором).
• Рассматривать обращения и жалобы собственников, устранять недостатки в установленные сроки.

Права управляющей организации:

• Требовать своевременного внесения платы за содержание и ремонт, а также за коммунальные услуги.
• Взыскивать задолженность в судебном порядке.
• Приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг при наличии задолженности (в порядке, установленном Правительством РФ).
• Изменять размер платы в порядке, предусмотренном договором и законом.

Обязанности собственников:

• Своевременно и полностью вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.
• Соблюдать правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом.
• Не совершать действий, нарушающих права и законные интересы других собственников.
• Обеспечивать доступ в помещения для проведения осмотров и ремонтных работ.

Права собственников:

• Получать от управляющей организации информацию о её деятельности, об оказываемых услугах и выполняемых работах.
• Требовать перерасчёта платы при ненадлежащем качестве услуг или их неоказании.
• Участвовать в общих собраниях и принимать решения по вопросам управления домом.
• Инициировать расторжение договора в судебном или внесудебном порядке.

Расторжение и изменение договора

Договор управления может быть изменён или расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законом.

Собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий договора, либо если принято решение об изменении способа управления (например, создание ТСЖ или выбор другой управляющей компании). Такой отказ возможен только на основании решения общего собрания собственников.

Управляющая организация вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае систематического неисполнения собственниками обязанности по оплате, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

Особенности для отдельных видов управляющих организаций

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

ТСЖ может заключать договоры управления с третьими лицами (управляющими компаниями) либо осуществлять управление самостоятельно. В последнем случае договор управления с собственниками не заключается — отношения регулируются уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов товарищества.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Кооперативы управляют домом на основании устава и решений общего собрания членов. Договор управления с собственниками помещений, не являющихся членами кооператива, заключается в обязательном порядке.

Управляющие компании, отобранные по конкурсу

Если собственники не выбрали способ управления, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Договор управления в этом случае заключается на условиях, определённых конкурсной документацией, и действует до момента выбора собственниками иного способа управления.

Ответственность сторон

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления стороны несут гражданско-правовую ответственность. Управляющая организация обязана возместить убытки, причинённые собственникам вследствие некачественного оказания услуг или неоказания услуг. Собственники несут ответственность за несвоевременное внесение платы в виде пеней, размер которых установлен частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки).

Кроме того, управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности за нарушение лицензионных требований, правил содержания общего имущества, порядка предоставления коммунальных услуг.

Споры и судебная практика

Споры, вытекающие из договора управления многоквартирным домом, рассматриваются судами общей юрисдикции (мировыми судьями или районными судами в зависимости от цены иска). Наиболее распространённые категории дел:

• Взыскание задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
• Оспаривание размера платы и перерасчётов.
• Признание договора незаключённым или недействительным.
• Обжалование действий (бездействия) управляющей организации.
• Расторжение договора по инициативе собственников.

Судебная практика исходит из того, что договор управления является договором присоединения, и его условия, ущемляющие права потребителей (собственников), могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица или уполномоченного органа.

Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (глава 13, статьи 161–165).
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (глава 39).
• Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
• Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
• Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в части лицензирования управления МКД).