Дом блокированной застройки¶
Дом блокированной застройки — это жилой дом, состоящий из двух и более блоков, каждый из которых имеет отдельный вход и предназначен для проживания одной семьи. Термин закреплён в российском законодательстве: в Градостроительном кодексе РФ (статья 1, пункт 2) под блокированной застройкой понимается «жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из одной или нескольких пристроенных друг к другу блокированных жилых домов, количество блоков в которых не превышает десяти, каждый блок имеет отдельный выход на прилегающий земельный участок».
¶Правовой статус
Дом блокированной застройки относится к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). В отличие от многоквартирного дома, блокированный дом юридически считается одним объектом, но фактически состоит из нескольких самостоятельных жилых единиц. Каждый блок имеет собственный вход, что позволяет использовать его как отдельное жильё для одной семьи.
Ключевые ограничения по российскому законодательству:
- высота — не более трёх этажей;
- количество блоков — не более десяти;
- каждый блок должен иметь отдельный выход на свой земельный участок;
- дом не может использоваться для размещения производственных объектов.
Такие дома часто называют таунхаусами, хотя в российском законодательстве термин «таунхаус» не используется. Понятие «блокированная застройка» является юридически корректным и применяется в документах на строительство и регистрацию прав.
¶Отличия от других форм жилья
| Параметр | Дом блокированной застройки | Многоквартирный дом | Индивидуальный жилой дом |
|---|---|---|---|
| Количество собственников | 2–10 | Не ограничено | 1 |
| Количество этажей | До 3 | Без ограничений | До 3 |
| Общее имущество | Минимальное | Общее имущество собственников | Отсутствует |
| Земельный участок | Общий или индивидуальный | Общий участок | Индивидуальный |
| Вход | Отдельный для каждого блока | Общий подъезд | Отдельный |
Важное отличие от многоквартирного дома: в блокированном доме нет общего имущества в привычном смысле — подъездов, лифтов, общих коридоров. Это упрощает управление домом и снижает расходы на содержание.
¶Строительство и проектирование
Дома блокированной застройки строятся как из кирпича и монолитного железобетона, так и из газобетонных блоков, каркасной технологии или по технологии СИП-панелей. Чаще всего проекты типовые, но возможна и индивидуальная разработка.
При проектировании учитываются:
- противопожарные требования — между блоками предусматривается противопожарная стена;
- звукоизоляция — конструкция стен между блоками должна обеспечивать нормативную звукоизоляцию;
- инженерные коммуникации — каждый блок имеет независимое подключение к сетям;
- отдельные выходы на участок — обязательное условие для каждого блока.
¶Преимущества и недостатки
К достоинствам домов блокированной застройки относят:
- более низкую стоимость квадратного метра по сравнению с отдельно стоящим домом;
- меньшие затраты на отопление за счёт смежных стен;
- отсутствие необходимости в создании товарищества собственников жилья;
- возможность проживания нескольких семей на одном участке.
К недостаткам:
- шум от соседей через общие стены;
- ограничение по этажности и размерам;
- сложности при разделе имущества в случае конфликтов;
- необходимость согласований при перепланировке.
¶Распространение в России
В России дома блокированной застройки активно строятся с 2010-х годов, особенно в пригородных зонах крупных городов — Московской, Ленинградской, Свердловской, Новосибирской областях. Формат популярен среди застройщиков благодаря возможности продавать каждый блок как отдельное жильё, а покупателям — благодаря сочетанию цены и приватности.
В сельской местности блокированная застройка исторически распространена в форме «смычек» — домов, примыкающих друг к другу через хозяйственные постройки, характерных для русских деревень и посёлков.
¶Регистрация и налогообложение
Дом блокированной застройки регистрируется в Росреестре как индивидуальный жилой дом. Каждый блок оформляется как отдельный объект недвижимости с присвоенным адресом. Налог на имущество физических лиц уплачивается по ставкам, установленным для индивидуального жилищного строительства.
При продаже каждого блока применяются налоговые вычеты, предусмотренные для сделок с жильём, если объект находится в собственности более установленного законом срока.
Источники:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»
- Приказ Минстроя России о классификации объектов капитального строительства