Федеральный закон № 188-ФЗ

Федеральный закон № 188-ФЗ — это нормативный правовой акт Российской Федерации, принятый в 2018 году, который внёс комплексные изменения в законодательство о государственной регистрации недвижимости и кадастровой деятельности. Полное официальное наименование — Федеральный закон от 3 июля 2018 года № 188-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон был направлен на совершенствование процедур учёта объектов недвижимости, повышение достоверности Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и упрощение регистрационных действий для граждан и юридических лиц.

История принятия

Необходимость принятия № 188-ФЗ была обусловлена накопленными проблемами в сфере кадастрового учёта и регистрации прав. К 2018 году в ЕГРН содержалось значительное количество ошибок, дублирующихся записей и неактуальных сведений, что создавало риски для участников рынка недвижимости и препятствовало эффективному налогообложению. Законопроект был разработан Министерством экономического развития Российской Федерации (в настоящее время — Министерство экономического развития РФ) и внесён в Государственную Думу в 2017 году.

Закон был принят Государственной Думой 21 июня 2018 года, одобрен Советом Федерации 27 июня 2018 года и подписан Президентом Российской Федерации Владимиром Путиным 3 июля 2018 года. Вступление в силу большинства положений закона было отложено до 1 января 2019 года, чтобы дать время органам регистрации и кадастровым инженерам адаптироваться к новым требованиям. Отдельные нормы вступили в силу в более поздние сроки, вплоть до 2020 года.

Основные положения и нововведения

Закон № 188-ФЗ затронул многие аспекты государственного кадастрового учёта и регистрации прав, введя как процедурные, так и содержательные изменения.

Уточнение сведений о правообладателях

Одним из ключевых нововведений стало обязательное указание в ЕГРН сведений о почтовом адресе и (или) адресе электронной почты правообладателя объекта недвижимости. Ранее такие данные вносились по желанию, что затрудняло взаимодействие Росреестра с собственниками, особенно при проведении проверок или уведомлении о кадастровых работах. Закон также обязал правообладателей, чьи права возникли до 1998 года (до введения системы государственной регистрации), предоставлять в Росреестр сведения о своих контактных данных.

Упрощение процедуры регистрации

Закон ввёл ряд механизмов, направленных на сокращение сроков и упрощение регистрационных действий:

• Экстерриториальный принцип. Была закреплена возможность подачи документов на регистрацию прав в любом многофункциональном центре (МФЦ) независимо от места нахождения объекта недвижимости, без привязки к региону.
• Электронная регистрация. Были расширены возможности подачи заявлений в электронной форме через портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра. Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей электронная форма стала приоритетной.
• Сокращение сроков. Для отдельных категорий заявителей (например, для граждан, пострадавших от чрезвычайных ситуаций) были установлены сокращённые сроки регистрации — до 5 рабочих дней.

Повышение достоверности ЕГРН

Закон ввёл механизмы, снижающие вероятность внесения в реестр недостоверных сведений:

• Обязательная проверка документов. Кадастровые инженеры, готовящие межевые и технические планы, были обязаны проверять соответствие сведений, содержащихся в этих документах, данным ЕГРН. За внесение заведомо ложных сведений была введена административная и уголовная ответственность.
• Запрет на регистрацию без согласия всех собственников. Были уточнены правила регистрации сделок с общей долевой собственностью, в частности, при продаже доли в праве на недвижимость. Регистрация перехода права стала возможна только при наличии нотариально удостоверенного согласия всех участников долевой собственности.

Уточнение правил кадастрового учёта

Закон внёс изменения в порядок постановки на кадастровый учёт и учёта изменений объектов недвижимости:

• Учёт изменений без заявления. Была введена возможность внесения в ЕГРН сведений об изменении характеристик объекта (например, площади, этажности) на основании документов, поступивших от органов государственной власти или местного самоуправления, без заявления правообладателя. Это касалось, например, данных о перепланировке, зафиксированных органами БТИ.
• Уточнение границ земельных участков. Закон установил, что если при проведении кадастровых работ выявляется несоответствие фактических границ земельного участка данным ЕГРН, кадастровый инженер обязан уведомить об этом правообладателя. Если расхождение превышает определённую величину, требуется проведение повторного межевания.

Классификация изменений

Изменения, внесённые № 188-ФЗ, можно классифицировать по нескольким направлениям:

По субъектам регулирования

• Для граждан: упрощение подачи документов, расширение возможностей электронного взаимодействия, обязательность указания контактных данных.
• Для юридических лиц: переход на преимущественно электронную форму регистрации, ужесточение ответственности за недостоверные сведения.
• Для кадастровых инженеров: повышение требований к качеству документов, введение дополнительных проверок, усиление ответственности.
• Для органов власти: расширение полномочий по внесению сведений в ЕГРН без заявления правообладателя, автоматизация процессов.

По сфере применения

• Регистрация прав: упрощение процедур, сокращение сроков, введение экстерриториальности.
• Кадастровый учёт: уточнение правил, введение механизмов автоматического учёта изменений, повышение достоверности.
• Взаимодействие с Росреестром: расширение электронных сервисов, обязательность указания контактных данных.

Применение и значение

Закон № 188-ФЗ сыграл важную роль в реформировании системы государственной регистрации недвижимости в России. Его принятие способствовало:

• Повышению качества данных ЕГРН. Обязательное указание контактных данных и проверка документов кадастровыми инженерами снизили количество ошибок и дублирующихся записей.
• Упрощению процедур для граждан. Возможность подачи документов в любом МФЦ и через интернет сократила временные и транспортные издержки.
• Снижению административных барьеров. Экстерриториальный принцип и электронная регистрация уменьшили нагрузку на территориальные органы Росреестра.
• Повышению прозрачности рынка недвижимости. Более точные и актуальные данные ЕГРН облегчили налогообложение, сделки и судебные споры.

Критика и последствия

Несмотря на положительные цели, реализация закона № 188-ФЗ столкнулась с рядом сложностей:

• Технические проблемы. Внедрение электронных сервисов и экстерриториального принципа потребовало модернизации информационных систем Росреестра, что в первые месяцы после вступления закона в силу привело к сбоям и задержкам в обработке документов.
• Нагрузка на кадастровых инженеров. Введение дополнительных проверок и ответственности увеличило объём работы и стоимость услуг кадастровых инженеров, что в отдельных случаях привело к удорожанию кадастровых работ для граждан.
• Неоднозначность отдельных норм. Некоторые положения закона, например, обязательность указания электронной почты, вызвали споры среди юристов и правозащитников, которые указывали на возможные риски нарушения конфиденциальности персональных данных.

В целом, Федеральный закон № 188-ФЗ стал важным этапом в развитии российского законодательства о недвижимости, заложив основы для дальнейшей цифровизации и повышения эффективности системы государственной регистрации.

Источники

• Федеральный закон от 3 июля 2018 года № 188-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2018. — № 28. — Ст. 4140.
• Пояснительная записка к проекту Федерального закона № 188-ФЗ // Официальный сайт Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации.
• Обзор практики применения Федерального закона № 188-ФЗ // Бюллетень Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). — 2019. — № 4.
• Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2018 года № 188-ФЗ / под ред. А. В. Белова. — М.: Юстицинформ, 2019. — 320 с.
• Доклад Министерства экономического развития Российской Федерации «О ходе реализации Федерального закона № 188-ФЗ» // Официальный сайт Министерства экономического развития РФ. — 2020.