Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) — это кодифицированный нормативный правовой акт Российской Федерации, регулирующий отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственным кадастровым учётом недвижимости. Закон вступил в силу 1 января 2017 года, заменив собой ранее действовавший Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в части, касающейся кадастрового учёта.

История принятия

Необходимость разработки нового закона была обусловлена созданием в России Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), объединяющего сведения о правах на объекты недвижимости и их кадастровые характеристики. До 2017 года эти функции были разделены между двумя реестрами: Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственным кадастром недвижимости (ГКН). Такая двойственность порождала технические и правовые коллизии, увеличивала сроки регистрации и создавала риски для участников гражданского оборота.

Законопроект был внесён в Государственную Думу 20 мая 2015 года, принят 3 июля 2015 года, одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года и подписан Президентом Российской Федерации 13 июля 2015 года. Вступление в силу было отложено на полтора года для подготовки инфраструктуры и перехода на новую систему.

Сфера действия и основные понятия

Закон № 218-ФЗ устанавливает правовые и организационные основы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учёта. Ключевые понятия, закреплённые в законе:

• Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — свод достоверных систематизированных сведений об учтённом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также об ограничениях прав и обременениях.
• Государственная регистрация прав — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права.
• Государственный кадастровый учёт — внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершённого строительства, единых недвижимых комплексах и иных объектах, прочно связанных с землёй.
• Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки, используемая для налогообложения и иных целей.

Структура закона

Закон № 218-ФЗ состоит из 8 глав, включающих 72 статьи (по состоянию на 2025 год с учётом последующих изменений):

1. Глава 1. Общие положения (статьи 1–11) — определяет предмет регулирования, основные понятия, принципы ведения ЕГРН, компетенцию органов государственной власти.
2. Глава 2. Единый государственный реестр недвижимости (статьи 12–17) — устанавливает состав сведений ЕГРН, порядок их внесения, хранения и предоставления.
3. Глава 3. Государственный кадастровый учёт (статьи 18–25) — регламентирует процедуру постановки на учёт объектов недвижимости, основания для приостановления и отказа.
4. Глава 4. Государственная регистрация прав (статьи 26–43) — описывает порядок регистрации прав, основания для её проведения, перечень документов, сроки, основания для приостановления и отказа.
5. Глава 5. Особенности осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав (статьи 44–55) — содержит специальные нормы для отдельных видов объектов (лесные участки, водные объекты, предприятия как имущественные комплексы и др.).
6. Глава 6. Информационное взаимодействие при ведении ЕГРН (статьи 56–62) — регулирует обмен данными между Росреестром, органами местного самоуправления, нотариусами, кадастровыми инженерами и другими участниками.
7. Глава 7. Заключительные положения (статьи 63–72) — содержит переходные нормы, порядок вступления в силу, признание утратившими силу прежних законов.

Порядок регистрации и учёта

Основания для проведения

Государственная регистрация прав и кадастровый учёт осуществляются на основании заявления правообладателя, сторон сделки или уполномоченного лица, а также в случаях, предусмотренных законом, — на основании заявления органа государственной власти или местного самоуправления. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие наличие оснований для регистрации (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов, акты органов власти и т. д.).

Сроки

Сроки регистрации и учёта установлены статьёй 16 Закона № 218-ФЗ. В общем случае:

• государственная регистрация прав — не более 7 рабочих дней;
• государственный кадастровый учёт — не более 5 рабочих дней;
• одновременная процедура (учёт и регистрация) — не более 10 рабочих дней.

Для отдельных категорий (например, при регистрации ипотеки, договоров долевого участия) сроки могут быть сокращены или увеличены.

Приостановление и отказ

Основания для приостановления государственной регистрации и кадастрового учёта перечислены в статьях 26 и 27 Закона № 218-ФЗ. К ним относятся:

• непредставление документов, необходимых для регистрации;
• несоответствие документов требованиям законодательства;
• наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными;
• отсутствие доступа к объекту (например, если земельный участок не имеет прохода/проезда).

Приостановление возможно на срок до 3 месяцев, после чего при неустранении причин следует отказ в регистрации. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

ЕГРН является федеральной информационной системой, оператором которой выступает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Реестр содержит:

• Реестр объектов недвижимости — кадастровые номера, адреса, площадь, назначение, этажность, кадастровая стоимость и другие характеристики.
• Реестр прав, ограничений прав и обременений — сведения о правообладателях, видах прав (собственность, аренда, сервитут, ипотека), датах регистрации.
• Реестр границ — границы субъектов РФ, муниципальных образований, населённых пунктов, территориальных зон, зон с особыми условиями использования территорий.
• Реестр кадастровых инженеров — данные о лицах, имеющих право осуществлять кадастровую деятельность.
• Реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров — сведения о СРО, объединяющих кадастровых инженеров.

Сведения из ЕГРН являются общедоступными, за исключением персональных данных правообладателей (фамилии, имена, отчества, даты рождения), которые предоставляются только по запросу ограниченного круга лиц (например, нотариусов, судов, органов власти). Выписки из ЕГРН могут быть получены в электронном виде через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра, а также в бумажном виде в многофункциональных центрах (МФЦ).

Особенности для отдельных видов недвижимости

Закон № 218-ФЗ устанавливает специальные правила для:

• Земельных участков — учёт и регистрация прав на земельные участки, в том числе при их образовании (раздел, объединение, перераспределение).
• Зданий и сооружений — регистрация прав на объекты капитального строительства, включая многоквартирные дома, индивидуальные жилые дома, хозяйственные постройки.
• Помещений — учёт жилых и нежилых помещений, в том числе в многоквартирных домах.
• Объектов незавершённого строительства — возможность регистрации прав на недостроенные объекты.
• Единых недвижимых комплексов — совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и земельных участков, зарегистрированных как один объект.
• Предприятий как имущественных комплексов — регистрация прав на предприятие в целом как объект недвижимости.

Изменения и новеллы

С момента принятия в Закон № 218-ФЗ неоднократно вносились изменения. Наиболее значимые поправки:

• 2017 год — введение обязательной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в упрощённом порядке («дачная амнистия»).
• 2019 год — расширение перечня оснований для приостановления регистрации, в том числе в связи с недостоверностью сведений о границах земельных участков.
• 2021 год — внедрение механизма «экстерриториального принципа»: возможность подачи документов на регистрацию в любом регионе России независимо от места нахождения объекта.
• 2023 год — введение обязательного использования электронных сервисов для кадастровых инженеров при подаче межевых и технических планов.
• 2024 год — уточнение порядка регистрации прав на объекты, расположенные на территориях опережающего социально-экономического развития (ТОСЭР) и в свободных экономических зонах.

Значение и критика

Закон № 218-ФЗ стал важным шагом в унификации учёта и регистрации недвижимости в России. Объединение двух реестров позволило сократить сроки оформления сделок, снизить количество ошибок и дублирующих записей, а также повысить прозрачность информации о правах на недвижимость.

Вместе с тем, закон подвергается критике за:

• Сложность административных процедур — особенно для граждан, не имеющих юридического образования, при оформлении прав на земельные участки и объекты ИЖС.
• Высокую стоимость кадастровых работ — необходимость привлечения кадастровых инженеров для составления межевых и технических планов.
• Недостаточную защиту прав добросовестных приобретателей — случаи, когда регистрация права собственности оспаривается в суде из-за технических ошибок в ЕГРН.
• Проблемы с точностью кадастровой стоимости — несоответствие кадастровой стоимости рыночной, что приводит к спорам о налогообложении.

Источники

• Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в действующей редакции).
• Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».
• Приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости».
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимость (2018–2024).
• Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» под ред. В. В. Чубарова (М.: Статут, 2020).