Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ¶

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ — это нормативный правовой акт Российской Федерации, регулирующий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон устанавливает порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), основания для регистрации, перечень необходимых документов, а также правовые последствия регистрации. Принят Государственной Думой 11 июля 1997 года, одобрен Советом Федерации 16 июля 1997 года, подписан Президентом Российской Федерации Б. Н. Ельциным 21 июля 1997 года. Вступил в силу 31 января 1998 года. Полное официальное название — «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

¶История принятия

До 1998 года в России отсутствовала единая система регистрации прав на недвижимость. После распада СССР и начала приватизации в 1990-х годах возникла необходимость в создании правового механизма, обеспечивающего публичность и достоверность сведений о правах на объекты недвижимости. Разработка закона началась в 1994 году в рамках судебно-правовой реформы. Проект был подготовлен Министерством юстиции Российской Федерации совместно с Комитетом по законодательству Государственной Думы. Закон № 122-ФЗ стал первым федеральным законом, установившим обязательную государственную регистрацию прав на недвижимость, заменившую ранее действовавшие системы регистрации в органах технической инвентаризации (БТИ) и нотариальных конторах.

¶Основные положения

¶Предмет регулирования

Закон определяет:

• понятие и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• перечень прав, подлежащих регистрации (право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, ипотеки, сервитута и др.);
• порядок создания и ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
• основания для отказа в регистрации;
• ответственность за нарушение законодательства в этой сфере.

¶Органы регистрации

Первоначально функции по государственной регистрации были возложены на учреждения юстиции по регистрации прав (в субъектах РФ). С 2009 года полномочия перешли к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). С 2017 года, после вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ЕГРП был объединён с Государственным кадастром недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

¶Процедура регистрации

Регистрация проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного лица. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение права (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения судов, акты органов власти). Срок регистрации — до 18 рабочих дней (в зависимости от вида объекта и способа подачи). Результатом регистрации является выдача выписки из ЕГРН, содержащей сведения о зарегистрированном праве.

¶Значение и последствия

¶Юридическое значение

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно статье 2 закона № 122-ФЗ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Это обеспечивает стабильность гражданского оборота недвижимости и защиту прав добросовестных приобретателей.

¶Экономическое влияние

Закон создал правовую основу для развития рынка недвижимости, ипотечного кредитования и инвестиций в строительство. Регистрация прав позволяет банкам проверять юридическую чистоту объектов при выдаче ипотечных кредитов, а государству — вести учёт налогооблагаемой базы (налог на имущество физических и юридических лиц).

¶Критика и изменения

В первые годы действия закона отмечались проблемы: длительные сроки регистрации, бюрократические барьеры, случаи мошенничества с подделкой документов. Впоследствии в закон неоднократно вносились изменения, направленные на упрощение процедур (введение электронной подачи документов, сокращение сроков, создание многофункциональных центров). С 2017 года закон № 122-ФЗ утратил силу в связи с принятием закона № 218-ФЗ, однако его нормы продолжают применяться к правоотношениям, возникшим до 1 января 2017 года.

¶Примеры применения

• Регистрация права собственности на квартиру: после покупки жилья по договору купли-продажи покупатель обращается в Росреестр для регистрации перехода права. Без регистрации право собственности не возникает.
• Ипотека: банк регистрирует залог (ипотеку) в ЕГРН, что позволяет ему обратить взыскание на недвижимость в случае невыплаты кредита.
• Наследование: наследник получает свидетельство о праве на наследство у нотариуса, после чего обязан зарегистрировать своё право в Росреестре.

¶Интересные факты

• Закон № 122-ФЗ стал первым в истории России федеральным законом, в котором была введена обязательная государственная регистрация прав на недвижимость. До этого в СССР действовала система регистрации в органах БТИ, которая не имела публичного характера.
• В 2004 году в закон были внесены поправки, разрешившие регистрацию прав на объекты незавершённого строительства, что стимулировало рынок долевого строительства.
• С 2013 года в России действует система электронной регистрации, позволяющая подавать документы через портал «Госуслуги» без личного визита в Росреестр.

¶Источники

• Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).
• Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
• Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. В. В. Витрянского. — М.: Юстицинформ, 2003.
• История развития законодательства о регистрации прав на недвижимость в России // Вестник Росреестра. — 2017. — № 3.