Государственная регистрация ДДУ

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве (ГР ДДУ) — это обязательная процедура внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о заключении договора между застройщиком и участником долевого строительства. Данная процедура является ключевым этапом в механизме приобретения жилья на первичном рынке, поскольку именно с момента регистрации договор считается заключённым и порождает правовые последствия для сторон. Государственная регистрация ДДУ осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и её территориальными органами.

Правовая основа

Основным нормативным актом, регулирующим отношения в сфере долевого строительства, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). В соответствии со статьёй 4 этого закона, договор участия в долевом строительстве (ДДУ) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». До момента регистрации договор считается незаключённым, что означает отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей по нему.

Процедура регистрации

Сроки

Государственная регистрация ДДУ осуществляется в течение 7 рабочих дней с даты приёма заявления и полного пакета документов. В случае подачи документов через многофункциональный центр (МФЦ) срок увеличивается на 2 рабочих дня (до 9 рабочих дней). Для договоров, заключённых с использованием эскроу-счетов, срок регистрации может быть сокращён до 5 рабочих дней.

Необходимые документы

Для регистрации ДДУ застройщик или уполномоченное лицо (чаще всего — представитель застройщика) должен представить в Росреестр следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации — составляется по установленной форме. Заявление может быть подано как в бумажном виде, так и в электронной форме.
2. Договор участия в долевом строительстве — не менее двух экземпляров-подлинников (один остаётся в деле Росреестра, второй возвращается заявителю с отметкой о регистрации).
3. Платёжный документ об уплате государственной пошлины. Размер пошлины для физических лиц составляет 350 рублей, для юридических лиц — 6000 рублей.
4. Разрешение на строительство объекта недвижимости.
5. Проектная декларация — документ, содержащий информацию о застройщике и объекте строительства.
6. План создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения, площади и количества комнат (в отношении жилого помещения).
7. Документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор от имени застройщика (доверенность, решение о назначении руководителя и т.п.).
8. Согласие супруга(и) участника долевого строительства на заключение договора (если участник состоит в браке).
9. Иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ (например, договор поручительства, если он заключается).

В случае заключения ДДУ с использованием эскроу-счета дополнительно предоставляется договор счёта эскроу.

Порядок действий

1. Подготовка документов. Застройщик готовит полный пакет документов, включая сам ДДУ, подписанный обеими сторонами.
2. Подача заявления. Документы подаются в территориальный орган Росреестра или через МФЦ. В большинстве случаев застройщики подают документы в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра.
3. Правовая экспертиза. Сотрудник Росреестра проверяет соответствие документов требованиям законодательства, наличие всех необходимых сведений, отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок.
4. Принятие решения. По результатам экспертизы принимается решение о регистрации или об отказе в регистрации. В случае положительного решения в ЕГРН вносится запись о регистрации ДДУ.
5. Выдача документов. Заявитель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую факт регистрации договора, и один экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации.

Значение государственной регистрации

Государственная регистрация ДДУ выполняет несколько важнейших функций:

• Публичность и достоверность. ЕГРН является единственным официальным источником информации о зарегистрированных правах и обременениях. Любое заинтересованное лицо может получить выписку из реестра, чтобы убедиться, что конкретная квартира не продана дважды и не находится под арестом.
• Защита прав участников. Регистрация фиксирует момент возникновения права требования участника к застройщику. С этого момента участник становится кредитором застройщика, и его требования защищены законом. В случае банкротства застройщика участник, чей ДДУ зарегистрирован, имеет приоритетное право на получение объекта или возврат денежных средств.
• Контроль за деятельностью застройщика. Регистрация ДДУ невозможна без предоставления разрешения на строительство и проектной декларации. Это позволяет государству контролировать соблюдение застройщиком требований закона, в том числе в части раскрытия информации и финансовой устойчивости.
• Предотвращение двойных продаж. Законодательство устанавливает, что до момента регистрации ДДУ застройщик не вправе заключать договоры с другими лицами на тот же объект. Регистрация блокирует возможность повторной продажи.

Особенности регистрации в разных ситуациях

Регистрация ДДУ с использованием эскроу-счетов

С 1 июля 2019 года в России действует обязательная схема финансирования долевого строительства с использованием счетов эскроу. В этом случае денежные средства участника поступают не напрямую застройщику, а на специальный счёт в банке. Застройщик получает доступ к этим средствам только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Данная схема значительно снижает риски для участников, так как их деньги защищены банком. При регистрации ДДУ с эскроу-счетом процедура не отличается от стандартной, но дополнительно предоставляется договор счёта эскроу.

Регистрация ДДУ на объекты нежилого назначения

Правила государственной регистрации распространяются и на договоры участия в долевом строительстве нежилых помещений (офисов, торговых площадей, машино-мест). Однако для таких объектов могут быть установлены отдельные требования к составу документов (например, план помещения).

Регистрация ДДУ при уступке прав требования

Уступка прав требования по ДДУ (переуступка) также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Регистрация переуступки производится на основании заявления нового участника и договора уступки. Срок регистрации составляет 7 рабочих дней.

Отказ в государственной регистрации

Росреестр может отказать в регистрации ДДУ по следующим основаниям:

• Непредставление полного пакета документов.
• Несоответствие договора требованиям закона (например, отсутствие существенных условий, таких как срок передачи объекта, цена, характеристики объекта).
• Наличие противоречий между сведениями в договоре и данными ЕГРН (например, несоответствие площади земельного участка).
• Отсутствие разрешения на строительство или проектной декларации.
• Обнаружение признаков недействительности сделки (например, подписание договора неуполномоченным лицом).
• Наличие судебного запрета на совершение регистрационных действий.

Отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Ответственность за нарушение сроков регистрации

Застройщик обязан зарегистрировать ДДУ в установленный законом срок. Если регистрация не произведена по вине застройщика, участник вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченных средств, а также уплаты неустойки. Кроме того, застройщик может быть привлечён к административной ответственности за нарушение порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Источники

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 «Об утверждении формы заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним...».
• Информационные письма и разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).