Открыть сервис
Главная → Блог → Проектная декларация

Проектная декларация

Проектная декларация — это официальный документ, содержащий полную и достоверную информацию о застройщике, объекте капитального строительства и условиях участия в долевом строительстве. В соответствии с законодательством Российской Федерации, проектная декларация является обязательным документом для всех застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства (дольщиков) для возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Основная цель декларации — обеспечение прозрачности сделки и защита прав граждан, инвестирующих в строительство.

Правовая основа

Порядок составления, утверждения, опубликования и внесения изменений в проектную декларацию регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ). Согласно статье 19 214-ФЗ, проектная декларация подлежит обязательному размещению в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) — портале «Наш.Дом.РФ» (ранее — «наш.дом.рф»), оператором которого является публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ранее — АО «ДОМ.РФ»). Документ должен быть опубликован до начала заключения договоров долевого участия (ДДУ) и доступен для ознакомления неограниченному кругу лиц.

Структура и содержание

Проектная декларация состоит из двух обязательных разделов: информация о застройщике и информация о проекте строительства.

Информация о застройщике

В этом разделе указываются:

  • полное и сокращенное наименование юридического лица, его организационно-правовая форма, место нахождения (юридический адрес);
  • сведения о государственной регистрации (ОГРН, ИНН, дата регистрации);
  • данные о руководителе (генеральный директор, учредители);
  • размер уставного капитала;
  • сведения о финансовом состоянии застройщика (бухгалтерская отчетность за последний отчетный период, данные о кредиторской и дебиторской задолженности);
  • информация о реализуемых проектах строительства (адреса, этапы, сроки ввода);
  • сведения о привлечении средств участников долевого строительства по другим объектам;
  • данные о наличии разрешений на строительство, лицензий (если требуется);
  • информация о судебных разбирательствах, в которых участвует застройщик (в том числе о делах о банкротстве).

Информация о проекте строительства

В этом разделе описываются:

Порядок утверждения и изменения

Проектная декларация утверждается застройщиком (руководителем или уполномоченным лицом) и подлежит обязательной регистрации в ЕИСЖС. Изменения в проектную декларацию вносятся в случаях:

  • изменения сведений о застройщике (смена адреса, руководителя, финансового состояния);
  • изменения проектных характеристик объекта (этажность, количество квартир, материалы стен);
  • изменения сроков строительства (перенос ввода в эксплуатацию);
  • изменения условий договора долевого участия (цены, порядка расчетов).

Все изменения должны быть опубликованы в ЕИСЖС не позднее чем за 10 рабочих дней до их вступления в силу. Дольщики имеют право ознакомиться с актуальной версией декларации в любое время.

Значение для участников долевого строительства

Проектная декларация является ключевым документом для оценки рисков при покупке квартиры на этапе строительства. Дольщик может проверить:

  • наличие у застройщика разрешения на строительство;
  • законность использования земельного участка;
  • финансовое состояние компании (отсутствие признаков банкротства);
  • соответствие заявленных характеристик объекта реальному проекту;
  • сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Недостоверные сведения в проектной декларации могут служить основанием для расторжения договора долевого участия и взыскания убытков. Застройщик несет ответственность за полноту и достоверность информации, предоставленной в декларации, вплоть до административной и уголовной ответственности.

Критика и проблемы

Несмотря на законодательное регулирование, на практике проектные декларации нередко содержат неполную или устаревшую информацию. Основные проблемы:

  • задержки в публикации изменений (особенно касающихся сроков строительства);
  • размытые формулировки в описании конструктивных решений и материалов;
  • несоответствие данных декларации фактическому состоянию объекта (например, изменение этажности без внесения изменений в декларацию);
  • сложность проверки финансового состояния застройщика для непрофессионального участника.

В 2019–2020 годах в России была проведена реформа долевого строительства, в результате которой застройщики обязаны использовать счета эскроу, а проектные декларации стали размещаться в единой системе. Это повысило прозрачность рынка, но не устранило все риски.

Интересные факты

  • Первая проектная декларация в России была опубликована в 2005 году, вскоре после вступления в силу 214-ФЗ.
  • С 2021 года проектная декларация в обязательном порядке включает сведения о классе энергоэффективности здания (от A до G).
  • В случае банкротства застройщика проектная декларация используется для формирования реестра требований дольщиков и определения объема обязательств.
  • За непредоставление проектной декларации или предоставление ложных сведений застройщику грозит штраф до 500 тысяч рублей (статья 14.28 КоАП РФ).

Источники

  • Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
  • Постановление Правительства РФ от 21.04.2018 № 479 «О порядке размещения проектной декларации…»
  • Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (статья 14.28)
  • Материалы портала «Наш.Дом.РФ» (ЕИСЖС)

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →

Похожие материалы