Государственная регистрация прав на недвижимость в строительстве¶
Государственная регистрация прав (ГРП) — юридическая процедура уполномоченного государственного органа, подтверждающая возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение права на объект недвижимости. В контексте строительства термин «ГПР» чаще всего обозначает либо государственную регистрацию прав на объекты незавершённого строительства и введённые в эксплуатацию здания, либо государственную регистрацию проектной документации (в отдельных отраслевых контекстах). С 1998 года в России функции регистрации прав на недвижимость осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) через подразделения — Управления Росреестра по субъектам РФ и МФЦ.
¶Правовая основа
Основные нормативные акты, регулирующие государственную регистрацию прав в сфере строительства:
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — базовый акт, определяющий порядок регистрации прав на объекты недвижимости, включая создаваемые в результате строительства.
- Гражданский кодекс РФ (статьи 130–132, 219) — устанавливает принцип государственной регистрации прав на недвижимое имущество и момент возникновения права собственности на вновь создаваемый объект.
- Градостроительный кодекс РФ — регулирует подготовку и согласование проектной документации, выдачу разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» — определяет порядок постановки объектов на кадастровый учёт.
¶Государственная регистрация прав на объекты незавершённого строительства
Объект незавершённого строительства (ОНС) — это здание или сооружение, строительство которого начато, но не окончено и не введено в эксплуатацию. Право собственности на ОНС может быть зарегистрировано при условии, что земельный участок, на котором ведётся строительство, предназначен для этих целей и оформлен в собственность или аренду.
Для регистрации прав на ОНС заявитель представляет:
- Документ, подтверждающий право на земельный участок (выписку из ЕГРН, договор аренды, свидетельство о собственности).
- Разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом (как правило, местной администрацией).
- Технический план объекта, подготовленный кадастровым инженером на основании данных геодезической съёмки.
- Платёжное поручение об уплате государственной пошлины.
После регистрации объекту присваивается уникальный кадастровый номер, и он вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С момента регистрации на ОНС можно оформлять ипотеку, передавать в аренду, использовать в качестве залога.
¶Регистрация прав на завершённый объект строительства
После завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию собственник обращается в Росреестр для регистрации права собственности на построенный объект. С 2017 года действует упрощённый порядок (так называемая «дачная амнистия»), который позволяет зарегистрировать права на объекты индивидуального жилищного строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию — достаточно технического плана и документа на земельный участок.
Сроки государственной регистрации:
| Вид регистрации | Срок |
|---|---|
| Обычная регистрация права | 7 рабочих дней |
| Упрощённая (по объектам «дачной амнистии») | 12 рабочих дней |
| Одновременная постановка на кадастровый учёт и регистрация права | 10 рабочих дней |
| Регистрация ипотеки | 5 рабочих дней |
¶Государственная регистрация проектной документации
В отдельных отраслевых и муниципальных системах под аббревиатурой «ГПР» понимается государственная (муниципальная) регистрация проектной документации — процедура внесения сведений о разработанной проектной документации в информационные системы органов власти. Такая регистрация не является правовой регистрацией в смысле закона № 218-ФЗ, а выполняет учётно-контрольные функции: фиксирует факт разработки и согласования проекта, обеспечивает его идентификацию при последующих экспертизах и надзорных проверках.
¶Государственный строительный надзор
Тесно связан с процедурой ГПР государственный строительный надзор (ГСН), осуществляемый в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Надзорные органы контролируют соответствие строительства проектной документации и требованиям технических регламентов. Регистрация результатов инспекционных проверок и предписаний является обязательным условием для последующей регистрации прав на объект.
¶Практические особенности
При регистрации прав на объекты строительства на практике возникают типичные сложности:
- Расхождение площадей — фактическая площадь построенного объекта может отличаться от проектной, что требует уточнения технического плана.
- Самовольное строительство — объект, возведённый без разрешения на строительство, не может быть зарегистрирован в обычном порядке; его легализация возможна только через суд.
- Долевое участие — при строительстве многоквартирных домов по ДДУ регистрация прав дольщиков осуществляется после ввода дома в эксплуатацию и постановки объекта на кадастровый учёт застройщиком.
- Смежные права — при регистрации прав на объекты линейного строительства (дороги, трубопроводы, ЛЭП) требуется согласование с правообладателями смежных участков.
¶Стоимость и уплата пошлины
Государственная пошлина за регистрацию прав на объекты строительства для физических лиц составляет 2000 рублей, для юридических — 22000 рублей (статья 333.33 Налогового кодекса РФ). При одновременной постановке на кадастровый учёт и регистрации прав пошлина уплачивается в размере, установленном для соответствующей регистрации, без двойного взимания.
Источники:
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая)
- Градостроительный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
- Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 333.33
- Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)