Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационная стоимость — это расчётный показатель стоимости объекта недвижимости (здания, строения, сооружения, помещения), определяемый для целей налогообложения и иных государственных нужд на основе данных технического учёта (инвентаризации). В отличие от рыночной или кадастровой стоимости, инвентаризационная стоимость не отражает реальную цену объекта на рынке, а рассчитывается исходя из его физических характеристик (материала стен, площади, этажности, года постройки) и нормативов, установленных государством.

История возникновения и развития

Система инвентаризационной стоимости в России берёт начало в советский период. После национализации недвижимости в 1917—1920-х годах государство нуждалось в унифицированном методе оценки имущества для целей его учёта и налогообложения. В 1930-х годах была введена обязательная техническая инвентаризация всех зданий и сооружений, проводившаяся органами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Стоимость объектов рассчитывалась по утверждённым государством нормам, которые учитывали только физические параметры и амортизацию, но не рыночную конъюнктуру.

В постсоветский период, с развитием рыночных отношений, инвентаризационная стоимость продолжала использоваться для расчёта налога на имущество физических лиц до 2015 года. С 2015 года в России начался поэтапный переход на кадастровую стоимость, более приближенную к рыночной. Однако в ряде регионов и для отдельных категорий объектов (например, для объектов, не прошедших кадастровую оценку) инвентаризационная стоимость применялась вплоть до 2020 года. С 1 января 2020 года налог на имущество физических лиц в России исчисляется исключительно на основе кадастровой стоимости, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Методика расчёта

Базовые параметры

Инвентаризационная стоимость рассчитывается на основе следующих характеристик объекта:

• Восстановительная стоимость — стоимость строительства аналогичного объекта в ценах 1969 или 1991 года (в зависимости от года постройки), умноженная на поправочные коэффициенты (территориальные, климатические, инфляционные).
• Физический износ — процент утраты первоначальных эксплуатационных качеств, определяемый на основе нормативных сроков службы и фактического состояния.
• Функциональное назначение — жилое или нежилое помещение, тип здания (кирпичное, панельное, деревянное).
• Объёмно-планировочные показатели — общая площадь, строительный объём, этажность.

Формула

В общем виде инвентаризационная стоимость (ИС) рассчитывается по формуле:

ИС = ВС × К_тер × (1 – И/100) × К_фун

Где:

• ВС — восстановительная стоимость (в ценах базового года);
• К_тер — территориальный коэффициент (учитывает регион);
• И — процент физического износа;
• К_фун — коэффициент функционального назначения (для жилых и нежилых объектов разный).

Коэффициенты и нормативы

Коэффициенты устанавливались на уровне субъектов РФ и могли существенно различаться. Например, для Москвы и Московской области в 2010-х годах применялся повышающий коэффициент 1,2–1,5, тогда как для сельских районов — 0,8–0,9. Нормативы износа регламентировались «Правилами оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86р) и другими отраслевыми документами.

Отличие от кадастровой и рыночной стоимости

Инвентаризационная стоимость принципиально отличается от других видов оценки:

На практике инвентаризационная стоимость могла быть в 10–50 раз ниже рыночной, что делало налог на имущество минимальным для большинства граждан. Например, в 2014 году средняя инвентаризационная стоимость квартиры в Москве составляла около 500–800 тыс. рублей, тогда как рыночная — 5–10 млн рублей.

Применение

Налогообложение

До 2015 года инвентаризационная стоимость была единственной базой для расчёта налога на имущество физических лиц в России. Налоговая ставка устанавливалась в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов, принадлежащих одному лицу:

• до 300 тыс. рублей — до 0,1%;
• от 300 до 500 тыс. рублей — от 0,1 до 0,3%;
• свыше 500 тыс. рублей — от 0,3 до 2,0%.

С 2015 года в 28 регионах-пилотах начался переход на кадастровую стоимость. К 2020 году кадастровая стоимость стала обязательной для всех регионов. Однако для объектов, не прошедших кадастровую оценку (например, ветхие дома, садовые домики), инвентаризационная стоимость могла применяться до 2020 года.

Учёт и статистика

Инвентаризационная стоимость используется для ведения государственного технического учёта объектов недвижимости, составления статистических отчётов, расчёта арендной платы за государственное и муниципальное имущество (в отдельных случаях), а также для определения страховой стоимости при обязательном страховании некоторых категорий объектов.

Судебные споры

В судебной практике инвентаризационная стоимость могла фигурировать как доказательство при оспаривании кадастровой стоимости (например, если кадастровая стоимость была явно завышена). Однако с 2020 года её роль в таких спорах снизилась.

Критика

Инвентаризационная стоимость подвергалась критике за следующие недостатки:

• Несоответствие рыночным реалиям — объекты с одинаковыми физическими параметрами, но расположенные в центре города и на окраине, имели одинаковую инвентаризационную стоимость, что несправедливо с точки зрения налогообложения.
• Устаревшая нормативная база — методики расчёта основывались на ценах 1969 и 1991 годов, что не учитывало инфляцию и изменения стоимости строительных материалов.
• Низкая налоговая база — из-за заниженной стоимости налоги были минимальны, что не обеспечивало достаточного финансирования муниципальных бюджетов.
• Сложность пересчёта — для обновления стоимости требовалась повторная инвентаризация, что было затратно и долго.

Переход на кадастровую стоимость был призван устранить эти недостатки, хотя и вызвал рост налоговой нагрузки на граждан.

Интересные факты

• В некоторых регионах России (например, в Крыму и Севастополе) инвентаризационная стоимость применялась для расчёта налога на имущество до 2021 года из-за задержек с кадастровой оценкой.
• Инвентаризационная стоимость может быть нулевой для полностью изношенных объектов (с износом 100% и более), что освобождает владельца от налога.
• В ряде стран постсоветского пространства (Беларусь, Казахстан) система инвентаризационной стоимости сохраняется до сих пор, хотя также постепенно заменяется кадастровой.

Источники

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) — глава 32 «Налог на имущество физических лиц».
2. Федеральный закон от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».
3. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации».
4. «Методика определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости» (утверждена Госстроем РФ, 1999 г.).
5. ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий» (1986 г.).
6. Данные Федеральной налоговой службы РФ (официальный сайт — nalog.ru).