Изменение вида разрешённого использования земельного участка¶

Изменение вида разрешённого использования земельного участка — это установленная законодательством процедура, в результате которой собственник или иной правообладатель участка меняет категорию допустимой деятельности на территории (например, переводит участок из категории «садоводство» в категорию «индивидуальное жилищное строительство»). Процедура регулируется Градостроительным кодексом РФ (статьи 37, 39), Земельным кодексом РФ и рядом подзаконных актов.

¶Правовое регулирование

Основные нормативные акты:

• Градостроительный кодекс РФ (ст. 37) — определяет виды разрешённого использования (ВРИ), порядок их установления и изменения.
• Земельный кодекс РФ — регулирует категории земель и перевод между ними.
• Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2020 № 709 — утверждает «Классификатор видов разрешённого использования земельных участков».
• Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 — утверждает форму выписки из ЕГРН о ВРИ участка.

¶Виды разрешённого использования

ВРИ подразделяются на:

1. Основные — установлены классификатором, выбираются правообладателем самостоятельно без дополнительных процедур (например, «дачное строительство», «многоквартирное жильё»).
2. Условно-разрешённые — требуют процедуры публичных слушаний и согласования с органом местного самоуправления (например, размещение отдельных объектов обслуживания).
3. Вспомогательные — допускаются только в дополнение к основным или условно-разрешённым (например, гаражи, стоянки, подсобные постройки).

¶Способы изменения ВРИ

¶1. Изменение ВРИ в соответствии с классификатором

Самый простой способ. Если желаемый ВРИ входит в число основных видов, предусмотренных классификатором для данной зоны градостроительных регламентов, собственник вправе выбрать его самостоятельно. Для этого подаётся заявление в Росреестр (через МФЦ или портал Госуслуг) о внесении изменений в ЕГРН. Госпошлина не взимается. Срок внесения изменений — 3 рабочих дня (при подаче через МФЦ — до 5 рабочих дней).

¶2. Изменение ВРИ через утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ)

Если желаемый вид не соответствует действующему градостроительному регламенту, потребуется внести изменения в ПЗЗ населённого пункта. Порядок:

1. Подача заявления о внесении изменений в ПЗЗ в орган местного самоуправления.
2. Проведение публичных слушаний (при необходимости).
3. Принятие решения представительным органом муниципалитета.
4. Внесение изменений в градостроительный регламент.

Процедура может занять от 2 до 6 месяцев.

¶3. Изменение ВРИ через перевод земель в другую категорию

Если участок расположен вне населённого пункта и желаемый вид деятельности не допускается в рамках действующей категории, возможен перевод в другую категорию (например, из «земель сельскохозяйственного назначения» в «земли населённых пунктов»). Порядок установлен статьёй 7 Земельного кодекса РФ. Перевод оформляется постановлением органа исполнительной власти субъекта РФ (для земель сельхозназначения — как правило, по согласованию с органом местного самоуправления).

¶Порядок действий собственника

1. Определить целевой ВРИ — изучить классификатор и градостроительный регламент территории.
2. Подготовить документы — правоустанавливающие документы на участок, выписку из ЕГРН, проектную документацию (при необходимости).
3. Подать заявление — в Росреестр (для основных ВРИ) или в орган местного самоуправления (для условно-разрешённых и вспомогательных).
4. Дождаться внесения изменений — получить новую выписку из ЕГРН с обновлённым ВРИ.

¶Особенности и ограничения

• Изменение ВРИ не требует согласия соседей, но при проведении публичных слушаний жители территории могут высказать свои возражения.
• Несоответствие фактического использования участка установленному ВРИ может повлечь административную ответственность по статье 8.8 КоАП РФ (штрафы для граждан — от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости участка, но не менее 1 000 рублей).
• Для участков, находящихся в границах объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, действуют дополнительные ограничения.
• При изменении ВРИ кадастровая стоимость участка, как правило, пересчитывается, что влияет на размер земельного налога.

¶Стоимость и сроки

Процедура изменения ВРИ регулярно совершенствуется: с 2020 года действует обновлённый классификатор, а подача документов доступна в электронном виде.

Источники: Градостроительный кодекс РФ; Земельный кодекс РФ; Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2020 № 709; КоАП РФ.