Капитальное строение — определение и признаки¶

Капитальное строение — здание или сооружение, возведённое на прочном фундаменте с несущими конструкциями, предназначенное для длительной (долговременной) эксплуатации и не подлежащее разборке без разрушения несущих конструкций. Термин широко используется в российском градостроительном, земельном и гражданском законодательстве, а также в строительных нормах (СНиП, СП).

¶Правовое определение

В российском законодательстве единого строгого определения капитального строения в федеральных законах не содержится, однако термин раскрывается через признаки, перечисленные в нормативных актах и судебной практике.

Согласно Градостроительному кодексу РФ (статья 1), здание — это результат строительства, представляющий собой объёмно-планировочную конструкцию с помещением для людей и размещения оборудования. Сооружение — тоже результат строительства, но выполняющее производственную или иную функцию (мосты, эстакады, линии электропередачи, башни и т. д.).

Понятие «капитальность» связано с двумя ключевыми признаками:

• Прочная связь с землёй — фундамент, заглублённый в грунт, невозможность перемещения объекта без разрушения.
• Длительный срок эксплуатации — конструкции рассчитаны на многолетнюю (обычно не менее 15–20 лет) эксплуатацию.

Минстрой России в своих разъяснениях относит к капитальным строениям объекты, фундамент которых связан с грунтом, а несущие и ограждающие конструкции имеют запас прочности, обеспечивающий многолетнюю эксплуатацию.

¶Признаки капитального строения

Практика применения норм и судебные решения выработали следующие основные признаки капитальности:

1. Наличие фундамента, заглублённого в грунт и не рассчитанного на перемещение.
2. Прочная связь сооружения с земельным участком — объект нельзя переместить без разрушения или существенной порчи.
3. Использование долговечных материалов — бетон, кирпич, металл, деревянные конструкции с защитной обработкой.
4. Подведение инженерных коммуникаций (не всегда обязательно, но часто указывается как признак).
5. Наличие технической документации — проект, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию.

Противоположным понятием является временная постройка (некапитальное сооружение) — объект, который может быть перемещён или разобран без несоразмерного ущерба: киоски, навесы, ангары сборно-разборной конструкции, теплицы, бытовки, контейнерные постройки.

¶Классификация

Капитальные строения принято делить на две большие группы:

¶Здания

Объекты, предназначенные для нахождения людей и размещения оборудования. Делятся на:

• Жилые — многоквартирные дома, индивидуальные жилые дома, общежития.
• Общественные — школы, больницы, офисы, торговые центры, административные здания.
• Промышленные — заводские корпуса, производственные цеха.
• Сельскохозяйственные — животноводческие комплексы, зернохранилища.

¶Сооружения

Объекты, выполняющие инженерно-строительные функции:

• Мосты, путепроводы, тоннели.
• Линии электропередачи, опоры ЛЭП.
• Водонапорные башни, резервуары.
• Дамбы, плотины, каналы.
• Башни, мачты, дымовые трубы.

¶Капитальное строение и земельный участок

В земельном законодательстве РФ связь капитального строения с земельным участком имеет важное правовое значение. Статья 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: если собственник здания или сооружения имеет земельный участок на праве собственности, то при переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу право на земельный участок переходит на тех же основаниях.

Приобретение капитального строения без земельного участка, на котором оно расположено, невозможно, если участок не сформирован или его собственник не дал согласия на отчуждение объекта (статья 552 ГК РФ).

¶Капитальный ремонт и реконструкция

Понятие капитального строения тесно связано с категориями капитального ремонта и реконструкции объектов. Согласно Градостроительному кодексу:

• Капитальный ремонт — замена и (или) восстановление конструкций объекта, инженерных и технических систем с сохранением параметров объекта (высоты, количества этажей, площади).
• Реконструкция — изменение параметров объекта (высоты, площади, объёма) с сохранением несущих конструкций.

Оба вида работ проводятся на капитальных строениях и требуют разрешения органов местного самоуправления.

¶Самовольная постройка

Статья 222 Гражданского кодекса РФ определяет самовольную постройку как здание, сооружение или другое строение, возведённые на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или возведённые без получения необходимых разрешений либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм.

Самовольная постройка, как правило, является капитальным строением (фундамент, несущие конструкции), что и создаёт проблему: объект нельзя просто переместить, поэтому закон предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке либо её снос за счёт лица, построившего объект.

¶Налогообложение

Капитальные строения облагаются налогом на имущество организаций и налогом на имущество физических лиц. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта (для большинства объектов с 2015–2020 годов в зависимости от региона) или инвентаризационная стоимость.

¶Отличие от некапитальных объектов

Отнесение объекта к капитальным или некапитальным имеет значение при оформлении прав на недвижимость, определении налоговой базы, получении разрешений на строительство и решении вопроса о сносе самовольных построек.

Источники:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации
• Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 222)
• Земельный кодекс Российской Федерации (статья 1)
• Разъяснения Минстроя России по вопросам отнесения объектов к капитальным и некапитальным
• Строительные нормы и правила (СНиП), своды правил (СП)