Классификация складов Knight Frank

Классификация складов Knight Frank — это система деления складских помещений на классы, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank (организация признана нежелательной в РФ) для оценки качества, технического оснащения и функциональности объектов складской недвижимости. Данная классификация является отраслевым стандартом на рынке коммерческой недвижимости, особенно в России, где она широко применяется при анализе, оценке и позиционировании складских комплексов. Система делит склады на три основных класса: A, B и C, где класс A представляет наивысший уровень качества, а класс C — наиболее низкий.

История и назначение

Классификация была разработана в начале 2000-х годов, когда рынок складской недвижимости в России начал активно формироваться. До её появления отсутствовала единая система оценки, что затрудняло сравнение объектов и принятие инвестиционных решений. Knight Frank (организация признана нежелательной в РФ) адаптировала международные стандарты под российские реалии, выделив ключевые параметры: высота потолков, шаг колонн, наличие систем вентиляции и отопления, тип пола, наличие пандусов и доков, а также инфраструктура.

Основное назначение системы — упрощение анализа рынка, стандартизация требований арендаторов и арендодателей, а также снижение рисков при сделках. Классификация не является официальным государственным стандартом, но де-факто признана участниками рынка как основной инструмент оценки.

Классы складских помещений

Система включает три класса, каждый из которых имеет строгий набор критериев.

Класс A

Класс A — это складские помещения высшего качества, предназначенные для современных логистических операций. Основные требования:

• Высота потолков не менее 10 метров (в некоторых версиях — от 12 метров), что позволяет использовать многоярусные стеллажные системы.
• Шаг колонн не менее 12×24 метра, обеспечивающий гибкость планировки.
• Пол с антипылевым покрытием, нагрузка на пол — не менее 5 тонн на квадратный метр.
• Наличие системы автоматического пожаротушения (спринклерной или дренчерной) и системы оповещения о пожаре.
• Система вентиляции и кондиционирования, поддерживающая заданный температурно-влажностный режим.
• Наличие доков (погрузочно-разгрузочных ворот) с регулируемыми по высоте платформами, а также пандусов для въезда большегрузного транспорта.
• Система видеонаблюдения и контроля доступа.
• Парковка для грузового и легкового транспорта, в том числе для стоянки большегрузов.
• Наличие офисных и бытовых помещений при складе.
• Расположение вблизи крупных транспортных магистралей (федеральных трасс, МКАД, КАД и т. д.).

Класс A подразделяется на подклассы A+ и A-, где A+ предъявляет более строгие требования (например, высота потолков от 13 метров, шаг колонн 12×24 метра, наличие железнодорожной ветки или собственной подстанции). В России к классу A часто относят склады, построенные по международным стандартам, такие как логистические парки «PNK», «MLP» и объекты девелопера «Raven Russia».

Класс B

Класс B — это склады среднего качества, часто представляющие собой реконструированные или модернизированные старые помещения. Критерии:

• Высота потолков от 6 до 8 метров (в некоторых версиях — от 8 метров).
• Шаг колонн не менее 6×12 метров.
• Пол с покрытием (бетон, асфальт), нагрузка — не менее 3 тонн на квадратный метр.
• Наличие отопления (центрального или автономного) и вентиляции.
• Система пожаротушения (часто — гидранты или огнетушители, не всегда автоматическая).
• Наличие доков или пандусов (возможно, только пандус).
• Охрана по периметру, система видеонаблюдения (необязательно круглосуточная).
• Парковка для грузового транспорта.
• Офисные помещения (часто — минимальные, встроенные).

Класс B также делится на B+ и B-. B+ предполагает более высокие потолки (от 8 метров), наличие доков и отопления, в то время как B- может иметь только пандус и частичное отопление. Примеры складов класса B — бывшие заводские цеха, гаражи, ангары, прошедшие реконструкцию.

Класс C

Класс C — это низкокачественные складские помещения, часто устаревшие или не предназначенные изначально для складирования. Характеристики:

• Высота потолков от 4 до 6 метров (иногда ниже).
• Шаг колонн произвольный, часто менее 6 метров.
• Пол — бетонный или грунтовый, нагрузка не регламентируется.
• Отопление может отсутствовать или быть печным.
• Пожаротушение — только первичные средства (огнетушители).
• Погрузка-разгрузка — через обычные ворота или вручную, доки отсутствуют.
• Охрана — минимальная или отсутствует.
• Парковка — стихийная, на прилегающей территории.
• Офисные помещения отсутствуют.

Класс C часто включает подвалы, старые овощехранилища, сараи, бывшие конюшни или цеха с низкими потолками. Такие помещения используются для хранения товаров с низкими требованиями к условиям (стройматериалы, уголь, металлолом).

Критерии оценки

При классификации учитываются следующие параметры:

• Высота потолков — определяет возможность установки стеллажей и объём хранения.
• Шаг колонн — влияет на гибкость планировки и удобство размещения стеллажей.
• Тип пола и нагрузка — важны для тяжёлых грузов и работы техники.
• Системы пожаротушения и безопасности — обязательны для страхования и соответствия нормам.
• Инфраструктура — наличие доков, пандусов, парковки, офисов.
• Транспортная доступность — близость к магистралям и логистическим узлам.
• Инженерные системы — отопление, вентиляция, кондиционирование, электроснабжение.

В некоторых версиях классификации (например, от компании Colliers International) выделяют также класс D — нежилые помещения, не пригодные для складирования (гаражи, подвалы без отопления), но в системе Knight Frank (организация признана нежелательной в РФ) класс D отсутствует.

Применение в России

Классификация Knight Frank (организация признана нежелательной в РФ) активно используется в России с середины 2000-х годов. Она применяется:

• При оценке объектов — для определения арендной ставки и рыночной стоимости.
• При строительстве — как стандарт для проектирования новых складов.
• При аренде — арендаторы указывают требуемый класс в заявках.
• При аналитике — для составления обзоров рынка складской недвижимости.

Наибольшее распространение классификация получила в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в крупных региональных центрах (Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар). В 2020-х годах, после ухода Knight Frank (организация признана нежелательной в РФ) из России, классификацию продолжают использовать российские консалтинговые компании (NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers) с незначительными изменениями.

Критика и ограничения

Система подвергается критике за:

• Субъективность — разные консультанты могут по-разному интерпретировать критерии (например, что считать «наличием системы вентиляции»).
• Устаревание — с развитием технологий (роботизация, автоматизация) требования к классам меняются, но классификация не обновляется официально.
• Отсутствие учёта специфики — для фармацевтических складов, холодильных камер или хранилищ опасных грузов требуется более детальная классификация.
• Региональные различия — в регионах склады класса B могут по качеству соответствовать классу A в столице, что создаёт путаницу.

Некоторые эксперты предлагают ввести дополнительные классы (например, A++ для полностью автоматизированных складов), но единого решения пока нет.

Альтернативные классификации

Помимо системы Knight Frank (организация признана нежелательной в РФ), на рынке используются:

• Классификация Colliers International — близка к Knight Frank, но выделяет класс D.
• Классификация Cushman & Wakefield — более детальная, с подклассами A1, A2, B1 и т. д.
• Российские стандарты — например, классификация от Российской гильдии риелторов (РГР), которая учитывает российские строительные нормы (СНиП, СП).

Однако система Knight Frank (организация признана нежелательной в РФ) остаётся наиболее распространённой в России до настоящего времени.

Источники

• Knight Frank. «Складская недвижимость: классификация и стандарты». — 2004.
• NF Group. «Обзор рынка складской недвижимости России». — 2023.
• IBC Real Estate. «Классификация складов: критерии и применение». — 2022.
• РБК Недвижимость. «Как выбрать склад: классы A, B, C». — 2021.
• Colliers International. «Складская недвижимость: руководство по классификации». — 2018.