Кондоминиум — правовой режим совместного владения¶

Кондоминиум — это правовой режим совместного (общего) владения недвижимостью, при котором несколько лиц или юридических лиц владеют отдельными помещениями в одном здании на индивидуальной собственности, а общие части здания и земельный участок принадлежат им на праве общей долевой собственности. Термин происходит от латинского condominium — «совместное владение» и в российском праве закреплён Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 115-ФЗ «О кондоминиуме».

¶Суть простыми словами

Кондоминиум можно описать так: собственник квартиры (или офиса, нежилого помещения) владеет своим помещением как полной личной собственностью, но при этом вместе с соседями — владельцами других помещений — владеет общим имуществом: лестницами, лифтами, чердаками, подвалами, фасадами, инженерными коммуникациями и земельным участком под зданием. Доля в общем имуществе не может быть продана, подарена или передана отдельно от права на конкретное помещение.

¶Правовая основа в России

В России кондоминиум как самостоятельный правовой институт был введён в 1990-х годах. Основные нормативные акты:

• Земельный кодекс РФ (2001) — определяет порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами;
• Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
• Жилищный кодекс РФ (часть IV, раздел VI) — фактически заменил закон «О кондоминиуме», установив режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Закон № 115-ФЗ «О кондоминиуме» формально утратил силу с 1 марта 2005 года, однако сам термин «кондоминиум» продолжает использоваться в юридической и бытовой речи для обозначения многоквартирного дома с режимом совместного владения общим имуществом.

¶Виды кондоминиумов

В международной практике различают несколько форм:

В США и странах Латинской Америки преобладает титульная форма, в странах Западной Европы — кооперативная, в России и странах СНГ — титульная, закреплённая жилищным законодательством.

¶Общее имущество собственников

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1. Помещения общего пользования: лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, чердаки, подвалы, колясочные.
2. Инженерные коммуникации: электрические сети, системы водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, вентиляции.
3. Крыша, несущие и ограждающие конструкции, фасады.
4. Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Доля собственника в праве на общее имуществом определяется долей его помещения в общей площади дома.

¶Управление кондоминиумом

Собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (статья 161 ЖК РФ):

• непосредственное управление — собственники сами заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями (допустимо для домов не более чем с пятью квартирами);
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческой организацией, созданной собственниками;
• управление управляющей организацией — коммерческой компанией, выбранной по конкурсу или на общем собрании.

Общее собрание собственников является высшим органом управления. Решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов, а по вопросам реконструкции, сноса, переустройства — квалифицированным большинством (2/3).

¶Кондоминиум в других странах

В США термин condominium обозначает форму собственности на квартиру в многоквартирном доме, а также само здание. Правовое регулирование осуществляется на уровне штатов; федеральный закон о кондоминиумах отсутствует. В Канаде, Бразилии, Испании, Италии и большинстве стран Латинской Америки кондоминиумы регулируются специальными кодексами.

В странах Западной Европы чаще встречается кооперативная модель, при которой жильцы не владеют помещениями в индивидуальную собственность, а имеют пожизненное право пользования. В Швейцарии, Германии и Австрии распространена модель Wohnungseigentum (жилищная собственность), близкая к российской.

¶Плюсы и минусы

Преимущества:

• Возможность приобрести отдельное помещение в большом здании без покупки всего здания.
• Чёткое распределение расходов на содержание общего имущества.
• Право собственности на долю в земельном участке.

Недостатки:

• Обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества, включая капитальный ремонт.
• Ограничения при перепланировке и переустройстве помещений.
• Возможные конфликты между собственниками по вопросам управления.

¶Интересные факты

• Самые ранние примеры совместного владения городскими зданиями известны ещё в Древнем Риме: несколько семей могли владеть этажами одного инсулуса.
• В России первый закон «О кондоминиуме» был принят 15 июня 1992 года и стал одним из первых актов жилищной реформы.
• Термин «кондоминиум» иногда ошибочно используется как синоним слова «квартира», хотя юридически он обозначает именно режим совместного владения.

¶Источники

1. Жилищный кодекс Российской Федерации (часть IV).
2. Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 115-ФЗ «О кондоминиуме» (утратил силу).
3. Земельный кодекс Российской Федерации.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации, раздел II, глава 17.
5. Свод правил СП 30-13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий».