Кондоминиум — совместное владение недвижимостью¶

Кондоминиум (от лат. condominium — «совместное владение»; англ. condominium) — форма совместного владения недвижимым имуществом, при которой отдельные помещения (квартиры, офисы, коммерческие площади) находятся в индивидуальной собственности владельцев, а общие элементы здания и прилегающая территория принадлежат всем собственникам на праве общей долевой собственности. Термин используется в правовых системах ряда стран и обозначает как саму правовую конструкцию, так и тип многоквартирного дома, построенного на этой основе.

¶Происхождение термина

Слово происходит от латинского condominium — «совместное владение», образованного от con- («вместе») и dominium («владение, собственность»). В римском праве condominium обозначало ситуацию, когда несколько лиц владели одной вещью в долях. В современном значении термин закрепился в англосаксонской правовой традиции, прежде всего в США и Канаде, где condominium стал обозначать особый тип жилой собственности, ставший массовым во второй половине XX века.

¶Кондоминиум в праве различных стран

¶Россия и СНГ

В законодательстве Российской Федерации термин «кондоминиум» использовался в 1990-е годы. Федеральный закон «О condominium» (О кондоминиуме) от 27 декабря 1991 года № 1561-I определял кондоминиум как «объединение собственников помещений в жилом доме, иных объектах недвижимости в границах земельного участка, прилегающего к жилому дому». Закон устанавливал режим общей долевой собственности на общее имущество и порядок управления. В 2005 году закон утратил силу в связи с введением Жилищного кодекса РФ, который заменил конструкцию кондоминиума понятием «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». Суть правовой модели при этом сохранилась: собственники квартир владеют помещениями индивидуально, а лестничными клетками, лифтами, чердаками, подвалами, инженерными коммуникациями и земельным участком — на праве общей долевой собственности.

В странах СНГ аналогичные нормы действуют в Молдове, Казахстане и других государствах, где жилищное законодательство развивалось под влиянием российской модели.

¶США и Канада

В США condominium — один из двух основных типов коллективного жилья на праве собственности (второй — кооператив). Покупатель приобретает в полную собственность конкретное помещение и получает долю в общих элементах здания (common elements): фасаде, крыше, лестницах, парковке, территории. Владельцы образуют ассоциацию кондоминиума (condominium association), которая управляет общим имуществом, взимает регулярные платежи и устанавливает правила пользования. Правовой основой служат специальные законы штатов о кондоминиумах, а также единый Uniform Condominium Act. В Канаде аналогичная модель действует во всех провинциях.

¶Латинская Америка и Европа

В Бразилии, Мексике, Аргентине и других странах Латинской Америки кондоминиумы (condomínio, condominio) распространены и регулируются национальными гражданскими кодексами. Во Франции близкая модель именуется copropriété (совместная собственность) и регулируется Законом о совместной собственности 1965 года. В Италии аналог — condominio, закреплённый в Гражданском кодексе (статьи 1117–1139). В Германии используется конструкция Wohnungseigentum (собственность на квартиру) по Закону о разделе жилых помещений (WEG) 1951 года.

¶Устройство и принципы

Ключевые элементы модели кондоминиума:

• Индивидуальная собственность на помещения — владелец распоряжается квартирой или офисом по своему усмотрению, включая продажу, аренду и завещание.
• Общая долевая собственность на общее имущество — доля в праве на общие элементы следует судьбе помещения и не может быть выделена отдельно.
• Обязательные платежи — собственники ежемесячно вносят взносы на содержание общего имущества, ремонт и управление.
• Орган управления — общее собрание собственников, правление или ассоциация, принимающие решения по вопросам эксплуатации дома.
• Устав (декларация) — учредительный документ, определяющий правила пользования общим имуществом, ограничения (например, запрет на перепланировку фасада) и порядок принятия решений.

¶Отличие от других форм

Основное отличие кондоминиума от кооператива: в кондоминиуме собственность на помещение возникает сразу по сделке и зарегистрирована в реестре, тогда как в кооперативе право собственности возникает после полной выплаты паевых взносов. От аренды кондоминиум отличается наличием права собственности, от коммунальной квартиры — чётким разграничением индивидуальной и общей собственности, закреплённым в учредительных документах и законе.

¶Распространение

Модель кондоминиума получила широкое распространение во второй половине XX века. В США к 2020 году насчитывалось свыше 30 миллионов человек, проживающих в квартирах типа condo. В России в 1990-е годы через механизм кондоминиума была приватизирована основная часть городского жилого фонда, хотя формально большинство собственников оформляли квартиры по Закону о приватизации жилищного фонда, а не по закону о кондоминиуме.

¶Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации (2005)
• Федеральный закон РФ «О кондоминиуме» (1991, утратил силу)
• Uniform Condominium Act (США)
• Гражданский кодекс Италии, статьи 1117–1139
• Закон Франции о совместной собственности (1965)