Налог с продажи квартиры: расчёт и льготы¶

Налог с продажи квартиры — это налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который уплачивается с суммы, полученной продавцом при отчуждении жилого помещения, находящегося в его собственности. В России данный налог регулируется главой 23 Налогового кодекса РФ, а его размер и обязанность уплаты зависят от срока владения недвижимостью, статуса налогоплательщика и применения налоговых вычетов.

¶Правовая основа и ставки налога

Обязанность уплаты налога возникает у физического лица, получившего доход от продажи квартиры. Базовая ставка НДФЛ для резидентов РФ составляет 13 % от полученной суммы. Для нерезидентов, то есть лиц, находящихся на территории России менее 183 календарных дней в году, ставка повышается до 30 %. С 2021 года действует прогрессивная шкала: если доходы за год превышают 5 миллионов рублей, ставка для суммы превышения составляет 15 %.

Налог уплачивается только в том случае, если квартира находилась в собственности продавца менее минимального предельного срока владения. Если срок владения превышает этот период, доход от продажи освобождается от налогообложения.

¶Минимальный срок владения

По общему правилу, установленному статьёй 217.1 НК РФ, минимальный срок владения составляет пять лет. Однако в ряде случаев он сокращается до трёх лет. К таким случаям относятся:

• продажа квартиры, полученной в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
• приватизация жилого помещения;
• передача квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
• продажа единственного жилья (на момент продажи у продавца нет в собственности другого жилого помещения).

Для резидентов, продающих единственное жильё, срок владения в три года применяется с 2020 года. Важно, что если квартира приобретена после 1 января 2016 года, срок отсчитывается от даты регистрации права собственности в Росреестре.

¶Расчёт налоговой базы

Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и расходами на приобретение или имущественным вычетом. Существует два основных способа уменьшить налогооблагаемую сумму.

¶Имущественный налоговый вычет

Продавец вправе воспользоваться фиксированным вычетом в размере 1 миллиона рублей в год. Это означает, что налогом облагается сумма, превышающая 1 млн рублей. Например, при продаже квартиры за 3,5 млн рублей налоговая база составит 2,5 млн рублей, а налог — 325 000 рублей (13 % от 2,5 млн).

¶Уменьшение на расходы

Вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением данной квартиры. Это может быть цена покупки по договору купли-продажи, проценты по ипотечному кредиту, затраты на отделку (если это предусмотрено договором). Данный способ выгоден, если квартира продаётся дороже, чем была куплена, но разница невелика.

Применение вычета и уменьшение на расходы взаимоисключающие — использовать оба способа одновременно нельзя. Выбор делает налогоплательщик в зависимости от того, какой вариант даёт меньшую налоговую базу.

¶Особенности расчёта при продаже ниже кадастровой стоимости

С 2016 года действует правило, согласно которому налоговая база не может быть ниже кадастровой стоимости квартиры, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если цена продажи в договоре ниже этой величины, для расчёта налога принимается кадастровая стоимость с коэффициентом. Это правило направлено против занижения цены в договорах с целью уклонения от налога.

¶Декларирование и уплата

Если срок владения не превысил минимальный, продавец обязан самостоятельно задекларировать доход. Для этого до 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаётся налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Уплатить сам налог необходимо до 15 июля того же года. Неподача декларации и неуплата налога влекут штрафные санкции и начисление пеней.

¶Льготные категории

Освобождение от налога автоматически наступает при соблюдении минимального срока владения, поэтому отдельные льготы для пенсионеров, инвалидов или многодетных семей при продаже недвижимости законодательством не предусмотрены. Однако для многодетных семей действует послабление при продаже единственного жилья: срок владения снижается до трёх лет независимо от оснований приобретения.

Кроме того, налог не уплачивается, если квартира продана по цене, не превышающей 1 миллион рублей (при использовании вычета), либо если продажа осуществлена с убытком (при подтверждении расходов).

¶Источники

• Налоговый кодекс Российской Федерации, глава 23 «Налог на доходы физических лиц».
• Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ».
• Разъяснения Министерства финансов РФ и Федеральной налоговой службы по вопросам налогообложения доходов от продажи недвижимости.