Недвижимость: понятие и правовой статус¶
Недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи) — вещи, которые прочно связаны с землёй и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Понятие закреплено в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, а также помещения и машино-места в многоквартирных домах.
¶Правовой режим
В российском праве недвижимость противопоставляется движимому имуществу. Согласно ГК РФ, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законодательство предусматривает отнесение к недвижимости и иных имущественных объектов в случаях, установленных законом.
Ключевым правовым признаком недвижимого имущества является государственная регистрация прав на него в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), который ведётся Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). С момента государственной регистрации права на недвижимость считаются возникшими, изменёнными или прекращёнными. Сделки с недвижимостью, не прошедшие регистрацию, как правило, считаются недействительными.
¶Виды недвижимого имущества
Недвижимость классифицируется по нескольким основаниям:
- По виду объектов — земельные участки, здания и сооружения, помещения (квартиры, нежилые помещения), машино-места, объекты незавершённого строительства, единые недвижимые комплексы.
- По назначению — жилая недвижимость (квартиры, комнаты, жилые дома), нежилая (офисы, склады, торговые помещения, производственные объекты), дачные и садовые строения.
- По формам собственности — частная (граждан и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная.
- По степени готовности — введённые в эксплуатацию объекты и объекты незавершённого строительства.
¶Кадастровый учёт
Постановка недвижимости на кадастровый учёт осуществляется по месту нахождения объекта. Каждому объекту присваивается уникальный кадастровый номер, который сохраняется за ним на протяжении всего периода существования. Для постановки на учёт требуется межевой план (для земельных участков) или технический план (для зданий, помещений), подготовленный кадастровым инженером, имеющим квалификационный аттестат.
¶Оценка и налогообложение
Рыночная стоимость недвижимости определяется методами сравнительного, доходного или затратного подходов. Государственная кадастровая стоимость устанавливается в ходе государственной кадастровой оценки и используется для расчёта налога на имущество и земельного налога. Собственники недвижимости уплачивают налог на имущество физических лиц, размер которого зависит от кадастровой или инвентаризационной стоимости объекта и налоговой ставки, устанавливаемой субъектом РФ.
¶Основные сделки с недвижимостью
Наиболее распространённые сделки с недвижимым имуществом:
- Купля-продажа — переход права собственности от продавца к покупателю за определённую плату. Требует обязательной государственной регистрации.
- Аренда — передача недвижимости во временное владение и пользование за плату. Договор аренды здания или сооружения сроком более одного года подлежит регистрации.
- Дарение — безвозмездная передача недвижимости. Часто используется при дарении между родственниками.
- Наследование — переход недвижимости по завещанию или по закону в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
- Ипотека — залог недвижимости для обеспечения кредитных обязательств. Наиболее распространённая форма приобретения жилья в России с использованием заёмных средств.
¶Рынок недвижимости в России
Рынок недвижимости в России сформировался в 1990-х годах в ходе приватизации жилищного фонда и земельной реформы. Программы массовой приватизации квартир, начавшиеся в 1991 году, привели к тому, что подавляющее большинство гражданского жилищного фонда перешло в частную собственность. Земельная реформа 1990-х годов заложила основы частной собственности на землю, хотя отдельные ограничения (например, запрет иностранцам и иностранным юридическим лицам приобретать земельные участки в приграничных зонах) сохраняются.
Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется через Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13 июля 2015 года) и иные нормативные акты.
¶Значение недвижимости в экономике
Недвижимость является одним из основных видов имущества и важнейшим элементом экономики. Для граждан недвижимость, как правило, составляет основную часть имущества. Для государства недвижимость — источник налоговых поступлений, объект инфраструктурного развития и социальной политики (обеспечение доступным жильём). Для бизнеса коммерческая недвижимость служит основой операционной деятельности и объектом инвестиций.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 130
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Градостроительный кодекс Российской Федерации
- Земельный кодекс Российской Федерации
- Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)