Обременение недвижимости

Обременение недвижимости — это установленные законом или договором ограничения (обременения) прав собственника или иного правообладателя на объект недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, жилое или нежилое помещение), возникающие в силу залога, аренды, сервитута, ареста, доверительного управления, ренты или иных оснований, предусмотренных законодательством. Обременение сужает правомочия владельца по распоряжению, владению или пользованию имуществом, но не лишает его права собственности. Государственная регистрация обременений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является обязательной для большинства видов ограничений и служит публичной гарантией прав третьих лиц.

История возникновения и правовая природа

Понятие обременения недвижимости исторически связано с развитием института залога и сервитутов ещё в римском праве. В дореволюционной России ограничения на недвижимость фиксировались в крепостных книгах. В советский период, после отмены частной собственности на землю (1917—1918 гг.), обременения практически утратили актуальность, так как основная масса недвижимости находилась в государственной собственности. Возрождение института началось в 1990-е годы с принятием Гражданского кодекса РФ (часть первая, 1994 г.) и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997 г.). В настоящее время правовую основу составляют Гражданский кодекс РФ (глава 17, 20, 23, 24), Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и другие нормативные акты.

Классификация обременений

Обременения недвижимости делятся на несколько категорий по различным основаниям.

По способу возникновения

• Договорные — возникают из соглашения сторон (например, ипотека, аренда, рента, доверительное управление).
• Законные — устанавливаются непосредственно законом (например, сервитут для прохода к водному объекту, арест по решению суда, запрет на строительство в охранной зоне).
• Судебные — налагаются актами суда (арест, запрет на совершение регистрационных действий).

По содержанию ограничений

• Ограничения права распоряжения — запрет на продажу, дарение, мену, передачу в залог (например, арест, ипотека).
• Ограничения права пользования — обязанность предоставлять доступ к объекту третьим лицам (сервитут) или соблюдать особые условия использования (охранная зона).
• Ограничения права владения — передача имущества во владение другому лицу (аренда, доверительное управление).

По субъекту

• Публичные — установлены в интересах государства, муниципалитета или неопределённого круга лиц (публичный сервитут, зоны с особыми условиями использования территорий).
• Частные — установлены в интересах конкретного лица (частный сервитут, ипотека, аренда).

Основные виды обременений

Ипотека (залог недвижимости)

Ипотека — наиболее распространённый вид обременения. Залогодатель (должник) передаёт недвижимость в залог кредитору (банку) в обеспечение исполнения обязательства (обычно кредитного договора). При неисполнении обязательства кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации. В России ипотека регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Аренда

При аренде собственник (арендодатель) передаёт недвижимость во временное владение и пользование арендатору за плату. Договор аренды на срок более одного года подлежит государственной регистрации. Обременение в виде аренды ограничивает право собственника на свободное распоряжение объектом, так как арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Сервитут

Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости. Различают частный сервитут (устанавливается по соглашению сторон или решению суда для обеспечения прохода, проезда, прокладки коммуникаций) и публичный сервитут (устанавливается законом или иным нормативным актом в интересах неопределённого круга лиц, например, для доступа к берегу водоёма). Сервитут не лишает собственника права владения, но обязывает его терпеть действия третьих лиц.

Арест и запрет на совершение регистрационных действий

Арест налагается судом или судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства или обеспечительных мер. Он запрещает собственнику распоряжаться недвижимостью (продавать, дарить, закладывать) до снятия ареста. Запрет на совершение регистрационных действий — аналогичная мера, применяемая Росреестром на основании судебного акта.

Рента

По договору ренты получатель ренты передаёт недвижимость плательщику ренты в собственность, а плательщик обязуется периодически выплачивать ренту (деньгами или иным способом). Различают постоянную ренту (бессрочную) и пожизненную ренту (в том числе с иждивением). Обременение сохраняется до момента прекращения обязательств по выплате ренты.

Доверительное управление

При передаче недвижимости в доверительное управление учредитель управления передаёт имущество доверительному управляющему, который осуществляет управление в интересах учредителя или выгодоприобретателя. Доверительное управление может быть установлено по договору (например, при наследовании) или по закону (при банкротстве).

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

К ЗОУИТ относятся охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории и другие. Они устанавливаются нормативными правовыми актами и вносятся в ЕГРН. Собственник обязан соблюдать ограничения (например, запрет на строительство, вырубку леса, размещение вредных производств). Эти обременения являются публичными и не требуют согласия собственника.

Государственная регистрация обременений

Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ, большинство обременений подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Регистрация осуществляется на основании заявления правообладателя или уполномоченного органа. В ЕГРН вносится запись об обременении с указанием его вида, срока, основания и сторон. Сведения являются общедоступными (за исключением персональных данных) и могут быть получены в виде выписки из ЕГРН. Отсутствие регистрации не влечёт недействительности сделки, но лишает её силы в отношении третьих лиц (например, незарегистрированный договор аренды не создаёт обременения для нового собственника).

Последствия для собственника

Наличие обременения существенно ограничивает возможности собственника. При продаже объекта с обременением (например, в ипотеке) требуется согласие залогодержателя (банка) или погашение долга. При аресте сделка с недвижимостью невозможна до снятия ограничения. Сервитут обязывает собственника обеспечивать доступ третьим лицам. ЗОУИТ могут запрещать определённые виды хозяйственной деятельности. В случае нарушения условий обременения (например, невыплата ренты) возможно обращение взыскания на имущество или расторжение договора.

Проверка обременений

Перед совершением сделки с недвижимостью покупателю рекомендуется проверить наличие обременений. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. В выписке указываются все зарегистрированные обременения, а также сведения о правопритязаниях и арестах. Выписку можно получить через портал «Госуслуги», МФЦ или официальный сайт Росреестра. Отсутствие обременений в выписке не является абсолютной гарантией, так как некоторые ограничения (например, ЗОУИТ) могут быть не внесены в реестр.

Снятие обременений

Обременение прекращается в следующих случаях:

• исполнение обязательства (погашение ипотеки, выплата ренты);
• истечение срока (окончание договора аренды);
• отмена судебного акта (снятие ареста);
• соглашение сторон (расторжение договора);
• гибель объекта недвижимости;
• иные основания, предусмотренные законом.

Для снятия обременения с ЕГРН необходимо подать заявление в Росреестр с приложением документов, подтверждающих основание прекращения (например, закладная с отметкой банка о погашении кредита). В случае с ипотекой банк обязан самостоятельно направить заявление в Росреестр в течение одного рабочего дня после полного погашения долга.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».