Общая площадь квартиры: определение и расчёт¶

Общая площадь квартиры — это суммарная площадь всех жилых и вспомогательных помещений квартиры, исчисляемая в квадратных метрах и используемая для целей кадастрового учёта, государственной регистрации прав и определения размера платы за жилое помещение. В отличие от жилой площади, в общую площадь включаются площади подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы, встроенные шкафы), а также площади лоджий, балконов, веранд и террас, но с применением понижающих коэффициентов.

¶Определение в нормативных документах

Понятие общей площади квартиры раскрывается в нескольких ключевых документах. Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 15), общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Исключение составляют балконы, лоджии, веранды и террасы — они в эту сумму не входят.

Однако для целей кадастрового учёта применяется иной подход. Приказ Росреестра и Минэкономразвития (действовавший до 2023 года, а затем заменённый приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082) устанавливает, что общая площадь жилого помещения указывается в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) как сумма площадей всех помещений, включая площади лоджий, балконов, веранд и террас, с учётом понижающих коэффициентов. Таким образом, на практике существуют два подхода к расчёту — «юридический» (для ЕГРН) и «технический» (для БТИ).

¶Понижающие коэффициенты

При расчёте общей площади для кадастрового учёта применяются следующие понижающие коэффициенты, установленные приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90:

• для лоджий — коэффициент 0,5;
• для балконов — коэффициент 0,3;
• для террас — коэффициент 0,3;
• для веранд — коэффициент 1,0 (фактически без понижения).

Это означает, что площадь лоджии, например, 4 м², при расчёте общей площади учитывается как 2 м². Физическая площадь балкона или лоджии при этом не меняется, меняется только учётная величина.

¶Отличие от жилой площади

Жилая площадь квартиры — это сумма площадей только жилых комнат (спален, гостиных, кабинетов). В неё не включаются кухня, коридор, санузел, кладовые и встроенные шкафы. Разница между общей и жилой площадью может быть существенной: в малогабаритных квартирах она составляет 20–30 %, в квартирах свободной планировки — до 40–50 %.

¶Порядок расчёта

Расчёт общей площади производится по результатам обмеров, выполненных кадастровым инженером или специалистами БТИ. Обмеры проводятся по внутренним поверхностям ограждающих конструкций (стен и перегородок). В площадь включаются:

• площадь жилых комнат;
• площадь кухни, включая ниши и зоны для приготовления пищи;
• площадь коридоров, прихожих, холлов;
• площадь санузлов и ванных комнат;
• площадь встроенных шкафов и антресолей (если их высота составляет не менее 1,6 м);
• площадь лоджий, балконов, террас и веранд с понижающими коэффициентами.

Не включаются в общую площадь: площади под печами и каминами (если они не являются частью отопления), площади лестничных клеток и общих коридоров (для многоквартирных домов), ниши высотой менее 1,6 м, а также площади, занятые выступающими конструкциями.

¶Практическое значение

Общая площадь квартиры оказывает непосредственное влияние на несколько аспектов:

• Стоимость недвижимости — цена квартиры на рынке, как правило, устанавливается за квадратный метр общей площади.
• Коммунальные платежи — в ряде регионов плата за отопление рассчитывается исходя из общей площади (при отсутствии приборов учёта).
• Кадастровая стоимость — налог на недвижимость рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая напрямую зависит от площади.
• Социальные нормы — норма предоставления площади по договору социального найма рассчитывается исходя из общей площади.

¶Расхождения в документах

На практике возможны расхождения между площадью, указанной в документах БТИ (технический паспорт), и площадью в выписке из ЕГРН. Это связано с тем, что БТИ исторически использовало методику без включения балконов и лоджий, а кадастровый учёт — с включением. После вступления в силу закона о «гаражной амнистии» и изменений в законодательстве о кадастре такие расхождения постепенно устраняются, однако в старых домах они встречаются часто. При покупке квартиры рекомендуется сверять данные всех документов и при необходимости заказывать повторные обмеры.

¶Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 15.
• Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к определению площади здания, сооружения, помещения».
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы выписки из ЕГРН».