Общее имущество в многоквартирном доме

Общее имущество в многоквартирном доме — это совокупность объектов, помещений, конструкций и инженерных систем, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (МКД) и находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений в этом доме. Правовой режим общего имущества регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ), Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) и иными нормативными актами. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников, при этом каждый из них несёт бремя содержания пропорционально своей доле.

Состав общего имущества

Состав общего имущества в многоквартирном доме определён статьёй 36 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года. К нему относятся:

• Помещения, не являющиеся частями квартир: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы (в которых имеются инженерные коммуникации), а также крыши.
• Ограждающие несущие и ненесущие конструкции: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты, колонны, а также наружные стены, которые выполняют функцию ограждения.
• Инженерные системы: внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также общедомовые приборы учёта (счётчики) и регулирующая арматура.
• Земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (в том числе трансформаторные подстанции, тепловые пункты, детские и спортивные площадки, расположенные в границах участка).
• Иные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений: например, колясочные, мусоропроводы, антенны, системы видеонаблюдения, автоматические ворота, шлагбаумы, если они установлены на законных основаниях.

Правовой режим и долевая собственность

Общее имущество находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в МКД. Доля каждого собственника пропорциональна площади принадлежащего ему помещения (квартиры или нежилого помещения). Эта доля не может быть выделена в натуре, отчуждена отдельно от права собственности на помещение, а также не подлежит разделу или продаже. При продаже квартиры доля в общем имуществе переходит к новому собственнику автоматически.

Собственники не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно, а также самовольно уменьшать или увеличивать его состав. Любые действия, связанные с реконструкцией, перепланировкой или переоборудованием общего имущества, требуют согласия всех собственников (100% голосов), если иное не предусмотрено законом.

Управление общим имуществом

Управление общим имуществом осуществляется собственниками помещений либо через общее собрание, либо через уполномоченные органы (ТСЖ, ЖСК, управляющую компанию). Основные формы управления:

• Непосредственное управление (в домах с количеством квартир не более 30) — собственники самостоятельно заключают договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.
• Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ЖСК) — создаётся юридическое лицо, которое отвечает за содержание и ремонт.
• Управление управляющей организацией — собственники заключают договор с лицензированной компанией, которая обеспечивает эксплуатацию дома.

Общее собрание собственников принимает решения по вопросам:

• утверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту;
• установление размера платы за содержание жилого помещения;
• проведение капитального ремонта (в том числе формирование фонда капитального ремонта);
• передача в пользование общего имущества третьим лицам (например, размещение рекламных конструкций, антенн сотовой связи, прокладка кабелей);
• благоустройство придомовой территории.

Содержание и ремонт

Содержание общего имущества включает в себя:

• Техническое обслуживание — осмотры, текущий ремонт, устранение аварий, подготовка к сезонной эксплуатации (отопление, вентиляция).
• Уборку — подметание и мытьё лестниц, лифтов, коридоров, уборка придомовой территории.
• Вывоз твёрдых бытовых отходов (ТБО) и крупногабаритного мусора.
• Обеспечение санитарного состояния — дезинсекция, дератизация, очистка мусоропроводов.
• Энергоснабжение — оплата электроэнергии, потребляемой на общедомовые нужды (освещение лестниц, работа лифтов, насосов, домофонов).

Капитальный ремонт общего имущества (ремонт крыши, фасада, фундамента, замена лифтов, инженерных систем) проводится за счёт средств фонда капитального ремонта, который формируется из обязательных взносов собственников. Размер взноса устанавливается субъектом РФ. В ряде регионов действуют программы капитального ремонта с региональными операторами.

Использование общего имущества

Общее имущество может использоваться как самими собственниками, так и третьими лицами (арендаторами, операторами связи, рекламными агентствами). При этом любое использование, не связанное с непосредственным обслуживанием дома, должно быть санкционировано общим собранием собственников. Доходы от сдачи в аренду общего имущества (например, размещение рекламы на фасаде, установка торговых автоматов, сдача подвала в аренду) распределяются между собственниками пропорционально их долям (если иное не установлено решением собрания).

Ответственность и споры

Собственники несут солидарную ответственность за содержание общего имущества. Неуплата взносов на капитальный ремонт или платы за содержание жилья влечёт начисление пеней и взыскание в судебном порядке. Споры, связанные с общим имуществом, включают:

• Определение состава общего имущества (например, является ли подвал техническим или может быть переоборудован в нежилое помещение).
• Правомерность решений общего собрания (кворум, порядок голосования).
• Возмещение ущерба, причинённого ненадлежащим содержанием.
• Признание права общей долевой собственности на земельный участок.

Судебная практика по таким делам обширна. В частности, Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что подвальные помещения, в которых проходят инженерные коммуникации, относятся к общему имуществу, даже если они не оформлены как таковые. Аналогично — чердаки и крыши.

Особенности для новостроек

В новостройках до момента регистрации права собственности на квартиры застройщик несёт бремя содержания общего имущества. После передачи помещений собственникам обязанности переходят к ним. Часто в новых домах управляющая компания назначается застройщиком на срок до первого общего собрания, но не более чем на три месяца.

Интересные факты

• В ряде регионов России собственники могут отказаться от части общего имущества (например, от мусоропровода) при условии, что это не нарушает права других собственников и не противоречит техническим нормам.
• Земельный участок под многоквартирным домом может быть оформлен в собственность только после проведения кадастровых работ и постановки на учёт. До этого он считается государственной или муниципальной собственностью.
• Если в доме есть нежилые помещения (магазины, офисы), их собственники также обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества, пропорционально площади своих помещений.
• В случае разрушения дома (например, при пожаре или сносе) общее имущество прекращает существование, а собственники получают компенсацию за свои доли в земельном участке.

Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 36–39, 44–48, 158–159)
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»
• Гражданский кодекс РФ (статьи 244–252, 290)
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 22 от 27.06.2017 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг…»
• Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…» (в части, касающейся фасадов и конструкций)
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016) по делам об общем имуществе
• Методические рекомендации Минстроя России по управлению многоквартирными домами