ОСС в ЖКХ¶
Организация совместного содержания (ОСС) — форма управления многоквартирным домом (МКД), при которой собственники помещений объединяются в некоммерческую организацию для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома. ОСС не является юридическим лицом и не создаёт отдельной управляющей организации: она действует на основании Устава и решений общего собрания собственников, а функции по содержанию дома могут передаваться подрядным организациям или управляющей компании по отдельным договорам.
¶Правовая основа
Деятельность ОСС регулируется Жилищным кодексом РФ (глава 13), а также Гражданским кодексом РФ. Согласно статье 135 ЖК РФ, ОСС — это форма объединения собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. Ключевые положения:
- Статья 136 ЖК РФ — создание ОСС, порядок принятия решения об объединении, права и обязанности.
- Статья 137 ЖК РФ — права и обязанности ОСС в управлении общим имуществом.
- Статья 138 ЖК РФ — устав ОСС, его обязательные положения.
- Статья 139 ЖК РФ — взносы на капитальный ремонт, которые ОСС вправе формировать самостоятельно при условии открытия специального счёта.
ОСС создаётся на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом. Устав ОСС утверждается этим же решением и подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном органе Министерства юстиции РФ.
¶Порядок создания
Для создания ОСС проводится общее собрание собственников помещений, на котором должно быть принято решение большинством голосов от общего числа голосов собственников. В протоколе фиксируются:
- Решение о создании ОСС и утверждении её наименования (полного и сокращённого).
- Утверждение Устава ОСС.
- Избрание правления и председателя правления.
- Решение о размере и порядке уплаты взносов на содержание общего имущества.
После принятия решения документы подаются в территориальный орган Минюста России для регистрации. С момента внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц ОСС считается созданной и приобретает права и обязанности, связанные с управлением общим имуществом.
¶Права и обязанности
ОСС наделён широким кругом полномочий по управлению домом. Среди основных прав:
- заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов;
- заключение договоров со сторонними организациями на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
- привлечение подрядчиков к работам по капитальному ремонту;
- ведение финансовой документации, открытие банковских счетов;
- представление интересов собственников в суде;
- получение и распоряжение денежными средствами, поступающими от собственников в качестве взносов.
К обязанностям ОСС относятся: надлежащее содержание общего имущества, своевременное проведение текущего и капитального ремонта, соблюдение требований санитарных и противопожарных правил, ведение реестра членов ОСС, информирование собственников о финансовой деятельности.
¶Финансирование
Основной источник финансирования ОСС — ежемесячные взносы собственников на содержание общего имущества. Размер взносов определяется решением общего собрания. Собственники, не участвующие в ОСС, обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, установленном общим собранием членов ОСС, что прямо предусмотрено статьёй 155 ЖК РФ.
При формировании фонда капитального ремонта ОСС может открыть специальный счёт в банке, на который зачисляются взносы на капитальный ремонт. Это позволяет ОСС самостоятельно распоряжаться средствами фонда, утверждать программы капитального ремонта и выбирать подрядчиков.
¶Преимущества и особенности
По сравнению с управлением через управляющую организацию (УО) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), ОСС обладает рядом особенностей:
| Критерий | ОСС | УО | ТСЖ |
|---|---|---|---|
| Статус юридического лица | Нет | Да | Да |
| Участие собственников в управлении | Прямое, через общие собрания | Ограничённое | Через правление |
| Возможность самостоятельного выбора подрядчиков | Да | Нет (по договору управления) | Да |
| Ответственность по обязательствам | Солидарная, через общее имущество | Ограниченная уставным капиталом | Через имущество ТСЖ |
ОСС считается наиболее демократичной формой управления, поскольку все ключевые решения принимаются непосредственно собственниками. Вместе с тем отсутствие статуса юридического лица создаёт определённые сложности: например, ОСС не может быть стороной договора в привычном смысле, а его полномочия реализуются через председателя правления или уполномоченных лиц.
¶Распространённость
В России ОСС остаётся наименее распространённой формой управления МКД по сравнению с УО и ТСЖ. По данным Государственной жилищной инспекции, доля домов, управляемых через ОСС, составляет единицы процентов от общего числа МКД. Основные причины — сложность процедуры создания, необходимость активного участия собственников в ежедневном управлении и отсутствие чёткого механизма ответственности.
Вместе с тем в ряде регионов России отмечается рост числа ОСС, особенно в домах, где собственники недовольны качеством услуг управляющих организаций и стремятся к прямому контролю за расходованием средств.
¶Источники
- Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 13, статьи 135–139).
- Гражданский кодекс Российской Федерации (раздел о некоммерческих организациях).
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
- Методические рекомендации Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по организации деятельности ОСС.