Парцелляция — разделение земельного участка¶
Парцелляция (от лат. particella — частица) — процесс раздела одного земельного участка на несколько меньших участков, а также результат этого раздела. В узком смысле парцелляция означает дробление земельного надела с целью последующего использования каждой части по отдельности: продажи, аренды, строительства или сельскохозяйственного освоения.
¶Этимология и происхождение термина
Слово пришло в русский язык из немецкого (Parzellierung), восходящего к латинскому particella — уменьшительное от pars («часть»). В европейской аграрной практике термин получил распространение в XVIII–XIX веках в связи с массовыми преобразованиями сельского хозяйства.
¶Парцелляция в истории России
¶До отмены крепостного права
В Российской империи понятие «парцелла» использовалось для обозначения части крестьянского надела. Крестьянин мог владеть не целым участком, а его частью — парцеллой, что было связано с системой общинного землепользования и чересполосицей, когда владения одного хозяина разбросаны по нескольким полосам.
¶Реформы XIX века
Парцелляция стала предметом аграрной политики в период столыпинской аграрной реформы 1906–1917 годов. Правительство поощряло выход крестьян из общин и создание хуторских и отрубных хозяйств — фактически, консолидацию земли в руки единоличных владельцев, что шло вразрез с тенденцией дробления наделов. При этом в западных губерниях империи (Польша, Прибалтика) парцелляция крупных латифундий, напротив, поддерживалась как способ увеличить число мелких собственников.
¶Советский период
В советское время парцелляция земель как рыночный процесс утратила значение: земля была национализирована, а её использование определялось плановой экономикой. Термин сохранялся преимущественно в землеустроительной и геодезической практике для обозначения технического раздела территорий.
¶Современное правовое значение
В современном российском законодательстве парцелляция оформляется как раздел земельного участка. Основные нормы содержатся в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости».
¶Условия раздела участка
Раздел возможен при соблюдении ряда требований:
- каждый новый участок должен иметь самостоятельный доступ (проезд, проход) к дорогам общего пользования;
- размеры образуемых участков не должны быть меньше установленных градостроительными регламентами или нормативами субъектов РФ минимальных размеров;
- раздел не должен нарушать границы красных линий, охранных зон, санитарно-защитных зон и иных ограничений;
- на участке не должно быть объектов недвижимости, раздел которых в натуре невозможен.
¶Процедура
Порядок раздела включает:
- Межевой план, подготовленный кадастровым инженером, с определением границ новых участков.
- Постановка образованных участков на кадастровый учёт.
- Регистрацию права собственности на каждый новый участок.
После раздела исходный участок прекращает своё существование, а его кадастровый номер аннулируется.
¶Парцелляция в градостроительстве и урбанистике
В градостроительной практике парцелляция кварталов — это деление крупных территорий на отдельные строительные участки (парцеллы) с учётом функционального назначения, плотности застройки и транспортной доступности. В европейской урбанистике этот процесс рассматривается как неизбежный этап освоения территорий: изначально крупные земельные владения постепенно дробятся по мере роста городов.
¶Экономические аспекты
Парцелляция часто преследует коммерческие цели: разделение крупного участка на мелкие позволяет продать их дороже суммарной стоимости исходного надела, поскольку спрос на небольшие участки (для индивидуального жилищного строительства, дач, малого бизнеса) выше, чем на крупные территории. Вместе с тем чрезмерное дробление участков создаёт проблемы для инфраструктурного развития: узкие участки неудобны для застройки, а мелкие собственники сложнее договариваются о совместном финансировании коммуникаций и дорог.
¶См. также
- Консолидация земель
- Межевание
- Кадастровый учёт
- Столыпинская аграрная реформа
¶Источники
- Земельный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
- Экономическая энциклопедия. Том 2. — М.: Большая российская энциклопедия, 1999
- История крестьянства в России. — М.: Наука, 1989