Помещение — вид недвижимости¶
Помещение — это структурно обособленное помещение в здании, сооружении, являющееся объектом недвижимости и предназначенное для проживания, хранения имущества, ведения трудовой или иной деятельности. Понятие «помещение» закреплено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (статья 1), где оно определяется как «часть здания, сооружения, которая ограничена строительными конструкциями и имеет отдельный вход либо доступ к общей площади здания, сооружения». Помещения подразделяются на жилые и нежилые, а также выделяются вспомогательные помещения (кладовые, подсобные помещения).
¶Правовое регулирование в России
Основные нормативные акты, определяющие статус помещений в Российской Федерации:
- Градостроительный кодекс РФ (от 29.12.2004 № 190-ФЗ) — даёт базовое определение помещения и регулирует градостроительную деятельность.
- Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 № 88-ФЗ) — определяет понятие жилого помещения, условия признания помещения жилым и непригодным для проживания.
- Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2) — регулирует отношения собственности, в том числе на помещения как объекты недвижимости.
- Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — устанавливает порядок регистрации прав на помещения.
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 — утверждает требования к жилым помещениям и порядок признания их непригодными для проживания.
¶Классификация помещений
¶По назначению
| Категория | Примеры |
|---|---|
| Жилые | Квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, жилые дома, комнаты в общежитиях |
| Нежилые | Офисы, торговые залы, склады, производственные помещения, гаражи, подвалы, чердаки |
| Вспомогательные | Кладовые, подсобные помещения, санузлы, коридоры, лестничные клетки |
¶По степени обособленности
- Обособленные — имеют отдельный вход с улицы или из общего коридора и не сообщаются с другими помещениями (например, отдельно стоящие нежилые здания).
- Необособленные — доступ к которым осуществляется через общие помещения здания (коридоры, холлы, лестничные клетки). К ним относятся большинство квартир в многоквартирных домах и офисы в бизнес-центрах.
¶По отношению к общему имуществу
Помещения в многоквартирном доме делятся на принадлежащие собственникам на праве индивидуальной собственности и общее имущество (подъезды, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации), которое находится в общей долевой собственности владельцев помещений.
¶Технические характеристики
Помещение как объект недвижимости характеризуется следующими параметрами:
- Площадь — суммарная площадь всех комнат помещения без учёта площади балконов, лоджий, террас и кладовых (по СНиП 2.08.01-89 и СП 54.13330).
- Высота потолков — для жилых помещений нормируется не менее 2,5 м (в мансардных помещениях допускается не менее 2,3 м).
- Этажность — количество уровней помещения (одноуровневые, двухуровневые, мансардные).
- Инсоляция — обеспечение естественного освещения, нормируемое для жилых помещений СанПиН.
- Технические условия — наличие инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция).
¶Понятие «нежилое помещение»
Нежилое помещение — это помещение в здании, не предназначенное для постоянного проживания граждан. Для перевода жилого помещения в нежилое требуется соблюдение процедуры, установленной главой III Жилищного кодекса РФ: получение согласия собственников помещений в многоквартирном доме, разрешения на переустройство и перепланировку, регистрация в Росреестре. Обратный перевод (нежилого в жилое) также возможен при соблюдении требований к жилым помещениям.
¶Помещение как объект сделок
Помещения являются объектами купли-продажи, аренды, дарения, наследования и ипотеки. Государственная регистрация прав на помещения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Каждому помещению присваивается уникальный учётный номер (кадастровый номер), а сведения о нём вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
При сделках с помещениями проводятся техническая инвентаризация (БТИ), кадастровый учёт и оценка. Для помещений в новостройках действует специальный порядок долевого участия в строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
¶Особенности помещений в коммерческой недвижимости
В коммерческой недвижимости помещения классифицируются по типам: офисные, торговые, складские, производственные, гостиничные, медицинские. Ключевые характеристики для арендаторов — класс здания (A, B, C, D), местоположение, доступность транспорта, наличие парковки, инженерная оснащённость. Помещения в бизнес-центрах часто сдаются с отделкой «под ключ» или в состоянии shell (без отделки).
Источники:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 88-ФЗ
- Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1–4)
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47
- СП 54.13330 «Здания жилые многоквартирные»