Право на покупку

Право на покупку (англ. Right to Buy) — это государственная программа в Великобритании, предоставляющая арендаторам муниципального жилья (council housing) преимущественное право выкупа занимаемого ими жилого помещения по цене ниже рыночной с предоставлением обязательной дисконтной скидки. Программа была введена в 1980 году правительством Маргарет Тэтчер и стала одной из ключевых реформ в рамках неолиберальной экономической политики, направленной на сокращение доли государственного жилищного фонда и стимулирование частной собственности.

История

Предпосылки и принятие закона

До 1980 года в Великобритании существовала развитая система муниципального жилья, построенного после Второй мировой войны для решения жилищного кризиса. К концу 1970-х годов около трети населения страны проживало в домах, принадлежащих местным советам (councils). Однако государственное жильё страдало от хронического недофинансирования, низкого качества обслуживания и длинных очередей на получение. Консервативное правительство Маргарет Тэтчер, пришедшее к власти в 1979 году, рассматривало приватизацию муниципального жилья как способ повысить эффективность рынка, снизить налоговую нагрузку на бюджет и создать класс домовладельцев, заинтересованных в сохранении собственности.

Закон о жилье (Housing Act 1980) был принят парламентом 8 августа 1980 года. Он предоставил арендаторам, прожившим в муниципальном жилье не менее трёх лет (позднее срок был сокращён до двух лет), право на выкуп своего дома или квартиры с обязательной скидкой от рыночной стоимости. Скидка составляла 33 % за первые три года проживания плюс 1 % за каждый последующий год, но не более 50 % от рыночной цены (впоследствии максимальная скидка была увеличена до 70 %).

Развитие программы в 1980–1990-е годы

Программа «Право на покупку» оказалась чрезвычайно популярной среди арендаторов. В первые пять лет её действия было выкуплено более 1 миллиона муниципальных домов. К 1990 году общее число выкупленных жилых единиц превысило 2 миллиона. Правительство активно рекламировало программу, упрощало процедуры и снижало пороговые требования. В 1984 году скидка была увеличена до 60 % для квартир и 70 % для домов, а максимальный срок проживания, дающий право на максимальную скидку, был сокращён до 20 лет.

В 1990-е годы программа продолжала действовать, но темпы выкупа замедлились из-за исчерпания наиболее привлекательных объектов и роста рыночных цен на жильё. Тем не менее, к концу 1990-х годов было выкуплено около 2,5 миллиона муниципальных домов, что составляло примерно 30 % от всего государственного жилищного фонда на момент начала реформы.

Изменения и критика в XXI веке

В 2000-е годы программа подверглась критике за то, что она привела к сокращению доступного социального жилья и росту цен на недвижимость. Местные советы не могли восполнять выбытие муниципального фонда новым строительством, так как выручка от продаж направлялась в центральный бюджет, а не оставалась на местах. В результате в крупных городах, особенно в Лондоне, возник дефицит доступного жилья для малообеспеченных слоёв населения.

В 2012 году правительство Дэвида Кэмерона ввело изменения, увеличив максимальную скидку до 75 000 фунтов стерлингов (с последующей индексацией), что в некоторых регионах позволяло выкупать жильё практически бесплатно. Одновременно были ужесточены правила перепродажи: выкупленное жильё нельзя было продавать в течение пяти лет без возврата части скидки.

В 2015 году программа была расширена на арендаторов жилищных ассоциаций (housing associations) — некоммерческих организаций, управляющих социальным жильём. Однако это расширение вызвало юридические и финансовые споры, так как жилищные ассоциации не являются государственными органами.

В 2020-е годы программа продолжает действовать, но её масштабы значительно сократились. По данным Министерства жилищного строительства Великобритании, в 2021–2022 финансовом году было выкуплено около 11 000 муниципальных домов, что является самым низким показателем с 1980 года. Основные причины — высокие рыночные цены, ужесточение кредитования и сокращение муниципального фонда.

Механизм действия

Право на выкуп

Право на покупку имеют арендаторы муниципального жилья, которые прожили в нём не менее трёх лет (для жилья, построенного после 1997 года, — не менее пяти лет). Арендатор должен быть гражданином Великобритании или иметь постоянный вид на жительство. Право распространяется на дома, квартиры и таунхаусы, находящиеся в собственности местных советов.

Расчёт скидки

Скидка рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья, определённой независимым оценщиком. Базовая скидка составляет 35 % для домов и 50 % для квартир за первые три года проживания, плюс 1 % за каждый последующий год, но не более 70 % от рыночной цены. Максимальная сумма скидки ограничена законодательно: в 2023 году она составляла 96 000 фунтов стерлингов (в Лондоне — 127 000 фунтов). Для жилья, построенного после 1997 года, скидка ниже — 30 % за первые три года, плюс 1 % за каждый последующий год, максимум 60 %.

Процедура выкупа

Процедура включает несколько этапов:

1. Подача заявления в местный совет.
2. Оценка рыночной стоимости жилья независимым оценщиком.
3. Получение официального предложения о продаже с указанием цены и скидки.
4. Поиск финансирования (ипотека или собственные средства).
5. Подписание договора купли-продажи и регистрация права собственности.

Срок рассмотрения заявления обычно составляет 8–12 недель. После получения предложения у арендатора есть 12 недель для принятия решения.

Последствия и критика

Положительные эффекты

Сторонники программы отмечают, что она позволила миллионам британских семей стать собственниками жилья, что способствовало росту благосостояния и социальной стабильности. Выкупленное жильё часто ремонтировалось и улучшалось новыми владельцами, что повышало качество жилищного фонда. Программа также стимулировала развитие ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

Отрицательные последствия

Критики программы указывают на следующие негативные последствия:

• Сокращение социального жилья. К 2023 году муниципальный жилищный фонд сократился с 6,5 миллионов единиц в 1980 году до примерно 2 миллионов. Это привело к росту очередей на социальное жильё и увеличению числа бездомных.
• Рост цен на жильё. Массовая приватизация создала дефицит доступного жилья в крупных городах, особенно в Лондоне, где цены на недвижимость выросли в несколько раз.
• Ухудшение качества оставшегося муниципального жилья. Местные советы лишились доходов от аренды и не могли вкладывать средства в ремонт и модернизацию оставшихся домов.
• Спекуляция. Часть выкупленного жилья была перепродана частным инвесторам, что привело к росту арендной платы в бывшем муниципальном секторе.

Влияние на рынок жилья

Программа «Право на покупку» считается одной из главных причин жилищного кризиса в Великобритании. По данным Института фискальных исследований, к 2020 году около 40 % выкупленного жилья было продано новым владельцам, многие из которых сдавали его в аренду по рыночным ценам. Это привело к тому, что социальное жильё фактически перешло в частный арендный сектор, что противоречило первоначальным целям программы.

Аналоги в других странах

США

В США аналогом «Права на покупку» является программа «Section 8 Homeownership Voucher Program», которая позволяет получателям жилищных субсидий использовать их для покупки жилья. Однако программа не является массовой и охватывает лишь небольшую часть нуждающихся.

Россия

В России аналогом программы является приватизация жилья, начавшаяся в 1991 году. Граждане получили право бесплатно приватизировать занимаемое ими государственное или муниципальное жильё. Приватизация в России была безвозмездной и не предусматривала дисконтных скидок, а также не ограничивалась сроком проживания. К 2023 году было приватизировано более 80 % государственного жилищного фонда.

Другие страны

В Швеции в 1990-е годы была введена программа «Bostadsrätt», позволяющая арендаторам муниципального жилья выкупать его по льготной цене. В Германии и Франции подобные программы не получили широкого распространения из-за сильной системы социального жилья.

Источники

• Housing Act 1980 (Великобритания)
• Department for Levelling Up, Housing and Communities. «Right to Buy: Sales of social housing in England». 2023.
• Institute for Fiscal Studies. «The Right to Buy: A review of the evidence». 2019.
• Whitehead, C. «The Right to Buy in the UK: A review of the evidence». Cambridge Centre for Housing and Planning Research, 2018.
• «Приватизация жилья в России: история и итоги». Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, 2022.