Созаемщик по ипотечному кредиту¶
Созаемщик — лицо, привлекаемое банком к ипотечному кредитному договору наряду с основным заёмщиком и несущее солидарную ответственность за погашение кредита. Термин широко используется в российском банковском и семейном праве, прежде всего при выдаче ипотеки на покупку жилья. Созаемщик увеличивает совокупный подтверждённый доход заёмщика, что позволяет получить более крупный кредит или повысить вероятность одобрения заявки.
¶Правовой статус
Созаемщик участвует в кредитном договоре на основании статей 321, 322 и 323 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих солидарные обязательства. В отличие от поручителя, который отвечает перед банком только при неисполнении обязательств заёмщиком, созаемщик изначально является стороной кредитного договора и обязан платить наравне с основным заёмщиком.
Ключевые правовые последствия:
- Солидарная ответственность перед банком — банк вправе требовать погашения долга как с основного заёмщика, так и с созаемщика в полном объёме.
- Право на долю в приобретаемом жилье — по умолчанию созаемщик, участвовавший в кредитном договоре, претендует на долю в квартире или доме, если иное не установлено соглашением сторон.
- Обязанность предоставлять документы о доходах и кредитную историю наравне с основным заёмщиком.
¶Когда банк требует созаемщика
Банки привлекают созаемщиков в следующих ситуациях:
- Недостаточный доход основного заёмщика. Расчёт платежеспособности ведётся по формуле: ежемесячный платёж по кредиту не должен превышать 40–60 % подтверждённого дохода заёмщика. Если дохода не хватает, банк предлагает привлечь созаемщика, чей доход суммируется с доходом основного заёмщика.
- Ипотека для молодой семьи. При низком стаже или зарплате молодого заёмщика созаемщиком часто выступает родитель.
- Материнский капитал и льготные программы. В ряде программ созаемщик обязателен, если основной заёмщик не подтверждает доход в полном объёме.
- Большой срок кредитования. При длительных сроках (25–30 лет) банки чаще требуют второго заёмщика как страховку от рисков.
¶Кто может быть созаемщиком
Требования к созаемщикам в российских банках обычно включают:
- гражданство Российской Федерации;
- возраст от 21 года до 65–75 лет на дату окончания кредитного договора;
- стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте и общий стаж от 1 года;
- положительная кредитная история;
- подтверждённый доход (справка 2-НДФЛ или по форме банка).
Число созаемщиков в одном договоре не ограничено законом, но банки, как правило, допускают не более 3–4 человек.
¶Созаемщик и супруг
Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 34, 39), имущество, приобретённое в браке, является совместной собственностью супругов. Поэтому при ипотеке в браке супруг или супруга основного заёмщика выступает созаемщиком автоматически, даже если его доход не учитывается. Отказаться от статуса созаемщика можно только через нотариально удостоверённое соглашение супругов.
При разводе солидарная ответственность перед банком сохраняется: бывший супруг-созаемщик остаётся обязанным платить по кредиту, пока договор не будет переоформлен. Раздел имущества и раздел долгов по ипотеке производятся по соглашению сторон или решению суда.
¶Права и обязанности
¶Обязанности
- своевременно вносить ежемесячные платежи в полном объёме;
- уведомлять банк об изменении семейного положения, места работы, адреса;
- страховать приобретённое жильё в соответствии с требованиями кредитного договора;
- нести ответственность за просрочку наравне с основным заёмщиком.
¶Права
- право на долю в приобретённом объекте недвижимости (по умолчанию — равная с заёмщиком, если соглашением не установлено иное);
- право на налоговый вычет за уплаченные проценты по кредиту (при наличии доли в собственности);
- право требовать от банка информацию о состоянии счёта и остатке долга.
¶Отличие от поручителя
| Критерий | Созаемщик | Поручитель |
|---|---|---|
| Участие в кредитном договоре | Сторона договора | Отдельный договор поручительства |
| Ответственность | Солидарная с первого платежа | Субсидиарная или солидарная, только после взыскания с заёмщика |
| Право на долю в жилье | Есть по умолчанию | Нет |
| Учёт дохода | Доход суммируется с доходом заёмщика | Доход учитывается только в редких случаях |
¶Как выйти из числа созаемщиков
Выход созаемщика из кредитного договора возможен только с согласия банка. На практике применяются два пути:
- Переоформление договора на одного заёмщика — банк проводит повторную оценку платёжеспособности основного заёмщика. Если дохода достаточно, созаемщик исключается.
- Привлечение нового созаемщика взамен выходящего — банк проверяет кредитоспособность нового участника.
Оба варианта требуют времени (от 1 до 3 месяцев) и оплаты расходов на оценку недвижимости и переоформление.
¶Риски для созаемщика
Основные риски, связанные со статусом созаемщика:
- сохранение обязанности платить даже после развода или прекращения отношений с основным заёмщиком;
- ухудшение собственной кредитной истории при просрочках, допущенных основным заёмщиком;
- ограничение собственной заёмной ёмкости — банки учитывают обязательства созаемщика при расчёте лимита по новым кредитам;
- сложность выхода из договора без согласия банка.
¶Ипотека с материнским капиталом
При использовании материнского капитала для первоначального взноса или погашения ипотеки созаемщиком может выступать любой дееспособный гражданин, в том числе не состоящий в родстве с заёмщиком. Однако при погашении ипотеки материнским капиталом родители обязаны выделить доли детям в приобретённом жилье, что ограничивает права созаемщика на распоряжение объектом.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая)
- Семейный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ
- Методические рекомендации Банка России по оценке кредитоспособности заёмщиков