Субарендатор — правовой статус и обязанности¶
Субарендатор — лицо (физическое или юридическое), принявшее от арендатора имущество во временное владение и пользование по договору субаренды. Субарендатор не является стороной первоначального (базового) договора аренды между арендодателем и арендатором, но приобретает права и обязанности, производные от прав арендатора. Термин используется преимущественно в гражданском праве России и регулируется статьями Гражданского кодекса РФ (глава 34 «Аренда»).
¶Правовая природа
Субаренда представляет собой арендные отношения двух уровней:
- Договор аренды — между арендодателем (собственником или уполномоченным лицом) и арендатором.
- Договор субаренды — между арендатором (в роли субарендодателя) и субарендатором.
Предмет субаренды не может превышать по объёму и срокам предмет аренды. Субарендатор обязан соблюдать условия базового договора, если иное не согласовано сторонами субаренды. Право сдавать имущество в субаренду должно быть прямо предусмотрено договором аренды либо получено письменного согласия арендодателя (статья 615 ГК РФ).
¶Права и обязанности субарендатора
К основным правам субарендатора относятся:
- владение и пользование имуществом в пределах, установленных договором субаренды;
- требование от арендатора-субарендодателя обеспечения доступа к имуществу и устранения препятствий в пользовании;
- в случае прекращения базового договора аренды — право на досрочное расторжение договора субаренды (статья 618 ГК РФ).
Обязанности субарендатора:
- вносить плату (субарендную плату) арендатору в объёме и порядке, определённых договором;
- использовать имущество в соответствии с назначением, указанным в договоре;
- содержать имущество в исправном состоянии, не передавать его в дальнейшую субаренду без согласия арендатора и арендодателя;
- при прекращении договора субаренды вернуть имущество арендатору.
¶Ответственность
Ответственность перед арендодателем несёт арендатор как сторона первоначального договора. Субарендатор отвечает только перед арендатором-субарендодателем, за исключением случаев, когда законом или договором предусмотрена его непосредственная ответственность перед арендодателем (например, при причинении вреда имуществу). Если арендодатель расторгает договор аренды по вине арендатора, субарендатор не вправе требовать возмещения убытков от арендодателя, но может предъявить претензии арендатору.
¶Особенности аренды земельных участков
В отношении земельных участков субаренда регулируется не только ГК РФ, но и Земельным кодексом РФ. Статья 22 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускает субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если договор аренды зарегистрирован. Срок субаренды не может превышать срока аренды.
¶Субаренда в коммерческой недвижимости
На рынке коммерческой недвижимости субаренда офисных, складских и торговых площадей распространена. Типичные ситуации:
- компании сдают часть арендованных площадей «в поднаём» при избыточной площади;
- посредники (операторы коворкингов) арендуют крупные объекты и перераспределяют площади между конечными пользователями;
- арендаторы выходят из проекта досрочно, передавая обязательства субарендаторам.
При заключении договора субарендатору рекомендуется проверить: наличие у арендатора права сдавать имущество в субаренду, срок базового договора, размер арендной платы и условия её индексации, а также порядок распределения улучшений между сторонами.
¶Прекращение договора субаренды
Договор субаренды прекращается по основаниям, предусмотренным ГК РФ для аренды: по соглашению сторон, по решению суда, по истечении срока. Статья 618 ГК РФ устанавливает важное правило: досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключённых на основании этого договора договоров субаренды, если арендодатель не потребует досрочного прекращения договора субаренды. При этом субарендатор вправе требовать от арендатора возмещения убытков, вызванных досрочным прекращением договора субаренды.
¶Отличие от смежных понятий
| Понятие | Характеристика |
|---|---|
| Арендатор | Сторона первоначального договора аренды с арендодателем |
| Субарендатор | Сторона договора субаренды с арендатором |
| Субарендодатель | Арендатор, сдающий имущество в субаренду |
| Наниматель (по договору найма) | Физическое лицо, арендующее жилое помещение |
Субаренда отличается от перенайма тем, что при перенайме арендатор полностью уступает свои права и обязанности третьему лицу, тогда как при субаренде сохраняет обязательства перед арендодателем.
¶Споры, связанные с субарендой
Наиболее частые судебные споры связаны с:
- сдачей имущества в субаренду без согласия арендодателя (арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды — статья 615 ГК РФ);
- превышением срока субаренды срока аренды;
- спорами о судьбе неотделимых улучшений при прекращении договора;
- требованием субарендатора о признании права пользования после расторжения базового договора.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, глава 34 «Аренда» (статьи 606—625)
- Земельный кодекс Российской Федерации, статья 22
- Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
- Гражданский кодекс РФ, статья 615 (порядок и условия сдачи имущества в субаренду)
- Гражданский кодекс РФ, статья 618 (прекращение договора субаренды)