Выделение долей в квартире, купленной на материнский капитал¶

Выделение долей в квартире, купленной на материнский капитал — обязательная процедура, предусмотренная федеральным законодательством России, в ходе которой жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей. Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», родители обязаны оформить жилое помещение в общую собственность с детьми в течение шести месяцев с момента перечисления средств материнского капитала или с момента снятия обременения с жилья (например, после полного погашения ипотеки).

¶Правовые основания

Материнский капитал — форма государственной поддержки семей, введённая в России с 1 января 2007 года (Федеральный закон № 256-ФЗ). Одно из направлений его использования — улучшение жилищных условий, включая покупку жилья с привлечением ипотечного кредита. При этом закон требует, чтобы жилое помещение было оформлено в общую собственность родителей и детей, а размер долей определялся соглашением.

В 2020 году в закон были внесены изменения, расширившие перечень направлений использования капитала: появилась возможность досрочного погашения ипотеки для семей, в которых второй ребёнок родился после 1 января 2020 года. Независимо от того, когда именно привлекались средства капитала, обязанность выделить доли остаётся.

¶Способы приобретения жилья с материнским капиталом

Существует несколько сценариев, при которых применяется материнский капитал для покупки квартиры:

1. Покупка без ипотеки. Средства капитала перечисляются продавцу, оставшаяся сумма доплачивается из личных средств. Доли выделяются сразу после регистрации сделки.
2. Ипотека с первоначальным взносом. Капитал используется как первый взнос, остальное — кредит. Доли выделяются после снятия обременения с квартиры.
3. Погашение действующей ипотеки. Средства капитала направляются на досрочное погашение кредита. Доли выделяются после снятия обременения.
4. Строительство дома. Средства перечисляются застройщику или на счёт владельца сертификата. Доли выделяются после ввода дома в эксплуатацию.

¶Порядок выделения долей

¶Соглашение о выделении долей

Простейший способ исполнить требование закона — заключить нотариальное соглашение о выделении долей в квартире. В нём определяются размеры долей каждого из собственников. Закон не устанавливает минимального размера доли ребёнка, однако на практике рекомендуется выделять доли, пропорциональные вкладу средств материнского капитала в стоимость жилья.

Нотариальное удостоверение соглашения обязательно, если квартира находится в общей долевой собственности. Если собственность совместная (например, квартира куплена в браке), достаточно зарегистрировать соглашение в Росреестре без нотариального заверения.

¶Регистрация в Росреестре

После заключения соглашения документы подаются в Росреестр (через МФЦ или портал «Госуслуги») для регистрации перехода долей в собственность детей. Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей, при подаче через МФЦ — 2000 рублей на всех собственников.

¶Сроки

Срок исполнения обязательства — шесть месяцев. Отсчёт начинается с момента перечисления средств материнского капитала продавцу или кредитной организации либо с момента снятия обременения с квартиры.

¶Размер долей

Федеральный закон не устанавливает конкретного размера доли ребёнка. На практике применяются два подхода:

• Равные доли. Квартира делится на равные части между всеми членами семьи (например, четверо собственников — по 1/4).
• Пропорциональный подход. Доля ребёнка рассчитывается как отношение суммы материнского капитала к стоимости квартиры. Например, если квартира стоит 3 млн рублей, а капитал — 616 617 рублей (в 2023 году), доля ребёнка составит около 1/5.

Второй подход считается более юридически обоснованным, но на практике встречаются оба.

¶Продажа квартиры с выделенными долями

Если квартира уже оформлена в общую собственность с делями детей, её продажа возможна только с согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки проверяют, что права детей не ущемляются: новое жильё должно быть не хуже предыдущего, а доля ребёнка — не меньше прежней.

При продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала, до выделения долей Росреестр может отказать в регистрации сделки, если станет известно о наличии неисполненного обязательства.

¶Ответственность за неисполнение обязательства

За неисполнение обязательства по выделению долей предусмотрена ответственность по статье 15.11 КоАП РФ (нарушение законодательства о материнском капитале). Прокуратура вправе обратиться в суд с иском о принудительном выделении долей. Суд, как правило, удовлетворяет такие иски, обязывая собственника оформить доли в принудительном порядке.

¶Практические рекомендации

• Заранее определить размеры долей и зафиксировать их в соглашении.
• Обратиться к нотариусу для удостоверения соглашения, если квартира находится в общей долевой собственности.
• Подать документы в Росреестр в течение шести месяцев после наступления обязательства.
• Сохранить все документы, подтверждающие использование материнского капитала, — они могут понадобиться при продаже квартиры или при проверке со стороны органов опеки.

¶Источники

• Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
• Семейный кодекс Российской Федерации.
• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая).
• Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
• Информационные материалы Пенсионного фонда России (СФР) о направлениях использования материнского капитала.