Выделение долей в квартире по материнскому капиталу¶
Выделение долей в квартире по материнскому капиталу — обязанность владельца сертификата на материнский (семейный) капитал, заключающаяся в оформлении прав всех членов семьи на жилое помещение, приобретённое с использованием средств господдержки. Требование закреплено в статье 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и является обязательным условием распоряжения средствами.
¶Правовое основание
Согласно части 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ, лицо, получившее сертификат, обязано оформить жилое помещение в общую собственность лица, супруга (супруги) и детей с определением размера долей по соглашению. Закон не устанавливает конкретный размер долей — родители вправе определить его самостоятельно, но доля каждого ребёнка должна быть реальной и документально зафиксирована.
Срок исполнения этой обязанности — шесть месяцев с даты снятия обременения с квартиры (для ипотеки) либо с даты государственной регистрации права собственности (для покупки без ипотеки). Нарушение срока может повлечь обращение Пенсионного фонда РФ в суд с требованием о понуждении к оформлению долей.
¶Способы использования материнского капитала на жильё
Средства сертификата можно направить на:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- погашение основного долга и процентов по жилищному кредиту;
- участие в долевом строительстве;
- покупку квартиры по договору купли-продажи;
- строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома;
- уплату первоначального взноса в жилищный кооператив.
Во всех случаях, кроме реконструкции без привлечения подрядчиков, Пенсионный фонд РФ перечисляет деньги напрямую продавцу, застройщику или кредитной организации. Собственник не получает наличные.
¶Порядок выделения долей
¶По соглашению сторон
Наиболее распространённый способ. Все собственники квартиры (обычно супруги) подписывают соглашение об определении долей, после чего регистрируют права в Росреестре через МФЦ. Госпошлина за регистрацию долевой собственности составляет 2000 рублей, при этом каждый новый собственник уплачивает свою часть.
¶Через нотариальное удостоверение
Если квартира принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности, соглашение о выделении долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет законность сделки и соответствие долей интересам детей. Стоимость услуг нотариуса варьируется: тариф на удостоверение соглашения об определении долей для близких родственников, как правило, составляет 5000 рублей плюс техническая работа.
¶Через договор дарения
Родитель может подарить свою долю ребёнку. Договор дарения доли также удостоверяется нотариально, если квартира находится в долевой собственности. Этот способ применяется, когда родитель хочет закрепить за ребёнком конкретную долю, например равную доле второго родителя.
¶Размер долей
Закон не устанавливает минимального размера доли ребёнка. На практике применяются два подхода:
- Равные доли — квартира делится на всех членов семьи поровну. Например, при наличии двух детей и родителей в квартире площадью 60 м² каждому причитается 15 м².
- Неравные доли — родители могут выделить ребёнку меньшую долю, но она должна быть достаточной для проживания и соответствовать интересам несовершеннолетнего. Рекомендуется выделять долю не менее той, которая оплачена средствами материнского капитала, разделёнными на количество членов семьи.
При расчёте доли, оплаченной за счёт сертификата, учитываются общая стоимость квартиры и сумма материнского капитала. Например, если квартира стоит 3 000 000 рублей, а сертификат — 636 617 рублей (размер на 2024 год), доля, оплаченная господдержкой, составляет около 21% и делится между членами семьи.
¶Особенности при ипотеке
При использовании материнского капитала на первоначальный взнос или погашение ипотеки квартира находится под обременением банка. Выделение долей возможно только после полного погашения кредита и снятия обременения. До этого момента банк не разрешает регистрацию долей детей, так как квартира служит обеспечением по кредиту.
Если семья не успевает оформить доли в шестимесячный срок, Пенсионный фонд РФ может обратиться в суд. Судебная практика показывает, что суды обычно обязывают собственника оформить доли, а в отдельных случаях — взыскивают средства материнского капитала обратно в бюджет.
¶Продажа квартиры с детскими долями
Продажа квартиры, в которой выделены доли несовершеннолетних, возможна только с согласия органов опеки и попечительства. Для получения согласия родители должны доказать, что ребёнку предоставляется равноценная или лучшая жилая площадь. На практике это означает, что при продаже старой квартиры одновременно покупается новая, где доля ребёнка не уменьшается.
¶Налоговые льготы
При продаже квартиры, оформленной в собственность менее трёх лет (пяти лет — для объектов, приобретённых после 2016 года), собственники уплачивают НДФЛ 13%. Однако если квартира продаётся по стоимости, не превышающей сумму покупки, налог не взимается. При продаже доли ребёнка налоговые обязательства несовершеннолетнего исполняют родители как его законные представители.
¶Налоговый вычет
Семья вправе получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры с использованием материнского капитала. Сумма вычета уменьшается на размер средств сертификата, потраченных на покупку. При этом родители могут получить вычет за доли детей, оформив заявление в налоговую инспекцию.
Источники:
- Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
- Семейный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Информация Пенсионного фонда Российской Федерации о распоряжении средствами материнского капитала