Взнос на капитальный ремонт

Взнос на капитальный ремонт — это обязательный ежемесячный платёж, взимаемый с собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) в Российской Федерации, направленный на формирование фонда капитального ремонта общего имущества. Данный платёж является составной частью структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленной Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). Взнос на капитальный ремонт не относится к коммунальным услугам (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение, отопление) и не является налогом, а представляет собой обязательный целевой сбор, предназначенный для финансирования работ по восстановлению и замене конструктивных элементов и инженерных систем здания.

Правовое регулирование

Порядок уплаты, размер, способы формирования фонда и перечень работ по капитальному ремонту регулируются главой 15 Жилищного кодекса РФ (статьи 166–171), а также региональными законами и нормативными актами. Основополагающим документом является Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который ввёл обязательность взносов для всех собственников помещений в МКД, за исключением отдельных категорий домов (например, признанных аварийными и подлежащими сносу).

История возникновения

До 2012 года капитальный ремонт в многоквартирных домах в России финансировался преимущественно за счёт бюджетных средств (федеральных, региональных, муниципальных) в рамках целевых программ, а также за счёт средств собственников в форме добровольных накоплений. Однако объём бюджетного финансирования был недостаточен, а состояние жилого фонда ухудшалось. В 2012 году был принят 271-ФЗ, который с 2014 года ввёл обязательные взносы на капитальный ремонт для всех собственников помещений в МКД. С 2014 года регионы начали поэтапно вводить систему, и к 2016 году она стала обязательной на всей территории РФ.

Размер взноса

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Он рассчитывается в рублях на один квадратный метр общей площади помещения в месяц. Размер взноса дифференцируется в зависимости от:

• типа многоквартирного дома (этажность, год постройки, материал стен);
• наличия лифтового оборудования;
• уровня благоустройства;
• муниципального образования (в крупных городах ставка может быть выше).

Собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении взноса в размере, превышающем минимальный региональный, если это необходимо для выполнения большего объёма работ или более раннего срока их проведения. Решение принимается на общем собрании собственников.

Формирование фонда капитального ремонта

Фонд капитального ремонта может формироваться двумя способами:

Специальный счёт

Собственники помещений в МКД могут принять решение об открытии специального счёта, на который будут перечисляться взносы. Средства на специальном счёте принадлежат собственникам помещений в данном доме. Владельцем специального счёта может быть:

• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный кооператив (ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УО);
• региональный оператор (в случае, если дом не выбрал иной способ).

Средства со специального счёта могут расходоваться только на капитальный ремонт общего имущества в данном МКД. Перечень работ определяется региональной программой, но может быть расширен решением общего собрания собственников.

Счёт регионального оператора («общий котёл»)

Если собственники не приняли решение об открытии специального счёта или не реализовали его, взносы перечисляются на счёт регионального оператора — некоммерческой организации, созданной субъектом РФ для организации и проведения капитального ремонта в регионе. Средства всех домов, выбравших этот способ, аккумулируются в «общем котле» и расходуются в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Очерёдность проведения ремонта определяется региональным оператором на основе утверждённого краткосрочного плана.

Перечень работ по капитальному ремонту

Минимальный перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за счёт средств фонда капитального ремонта, установлен статьёй 166 ЖК РФ. К ним относятся:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента;
• разработка проектной документации (при необходимости);
• строительный контроль.

Региональные нормативные акты могут дополнять этот перечень (например, установка общедомовых приборов учёта, утепление фасадов, ремонт внутридомовых систем газоснабжения).

Обязанность по уплате

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возлагается на собственников помещений в МКД с момента возникновения права собственности. Обязанность распространяется на:

• собственников квартир;
• собственников нежилых помещений (офисов, магазинов, подвалов, гаражей, расположенных в МКД);
• собственников машино-мест (при наличии).

Наниматели жилых помещений по договору социального найма не уплачивают взнос на капитальный ремонт — эта обязанность возлагается на собственника жилого помещения (муниципалитет или государство). Арендаторы по договору коммерческого найма также не обязаны уплачивать взнос, если иное не предусмотрено договором.

Льготы и компенсации

Для отдельных категорий граждан предусмотрены компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт. Компенсация предоставляется в виде возврата части уплаченной суммы (обычно 50% от минимального взноса) и не освобождает от обязанности уплаты. Право на компенсацию имеют:

• одиноко проживающие неработающие собственники жилых помещений, достигшие возраста 70 лет (компенсация 50%) и 80 лет (компенсация 100%);
• семьи, состоящие только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста (70 и 80 лет соответственно);
• инвалиды I и II группы;
• семьи, имеющие детей-инвалидов;
• ветераны Великой Отечественной войны и боевых действий;
• чернобыльцы;
• иные категории, установленные федеральными и региональными законами.

Компенсация предоставляется при условии отсутствия задолженности по взносам на капитальный ремонт.

Ответственность за неуплату

Неуплата взносов на капитальный ремонт влечёт за собой начисление пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Задолженность может быть взыскана в судебном порядке. Региональный оператор или управляющая организация (в зависимости от способа формирования фонда) вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и пеней. В случае длительной неуплаты (более 6 месяцев) возможно обращение взыскания на иное имущество должника.

Критика и проблемы

Система взносов на капитальный ремонт подвергается критике со стороны части собственников и экспертов. Основные претензии:

• Принудительность: взнос обязателен для всех собственников, независимо от их желания и состояния дома.
• Непрозрачность расходования средств: в системе «общего котла» собственники не могут контролировать, на что именно тратятся их взносы, и часто не видят результатов ремонта в своём доме в установленные сроки.
• Неравномерность очерёдности: дома, построенные в советский период, часто получают ремонт позже, чем новостройки, из-за большого объёма накопленных потребностей.
• Рост тарифов: минимальный размер взноса ежегодно индексируется, что увеличивает финансовую нагрузку на собственников, особенно в условиях роста цен на коммунальные услуги.
• Неэффективность региональных операторов: в ряде регионов отмечаются задержки в проведении ремонта, некачественное выполнение работ, случаи нецелевого использования средств.

В ответ на критику были приняты поправки, усиливающие контроль за деятельностью региональных операторов, а также введена возможность перехода на специальный счёт для домов, где собственники проявили инициативу.

Интересные факты

• В некоторых регионах (например, в Москве) взнос на капитальный ремонт был введён с 2015 года, а в других — с 2014 года.
• Взнос на капитальный ремонт не взимается с собственников помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также в домах, где износ основных конструкций превышает 70% (при определённых условиях).
• С 2022 года в России действует механизм «капитального ремонта по факту» для домов, где собственники выбрали специальный счёт: они могут проводить ремонт в любой очерёдности, если накопленных средств достаточно.
• В ряде стран (например, в Германии, Финляндии, США) аналогичные системы финансирования капитального ремонта существуют десятилетиями, но часто основаны на добровольных накоплениях или обязательных резервах, формируемых управляющими компаниями.

Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 15, статьи 166–171).
• Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации…».
• Постановления Правительства РФ, регулирующие порядок предоставления компенсаций на уплату взноса на капитальный ремонт.
• Региональные законы субъектов РФ о минимальном размере взноса на капитальный ремонт.
• Разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.