WeWork

WeWork — это американская компания, предоставляющая услуги аренды коворкингов и офисных пространств, основанная в 2010 году. Модель бизнеса компании заключалась в долгосрочной аренде зданий, их переоборудовании в современные офисные помещения и последующей сдаче в краткосрочную субаренду отдельным компаниям, фрилансерам и стартапам. WeWork стала одним из символов «экономики совместного потребления» и «гиг-экономики», а также известна своим стремительным ростом, агрессивной экспансией и последующим финансовым крахом, который привлёк внимание мировых СМИ и регуляторов.

История

Основание и первые годы (2010—2014)

Компания была основана в 2010 году в Нью-Йорке предпринимателями Адамом Нойманном и Мигелем Маккелви. Изначально проект назывался Green Desk и представлял собой небольшой коворкинг, ориентированный на экологичность. В 2010 году Нойманн и Маккелви запустили бренд WeWork, арендовав первое помещение в районе Сохо. Концепция заключалась в создании не просто офиса, а «сообщества» (community), где арендаторы могли бы общаться, сотрудничать и пользоваться общими зонами (кухни, лаунжи, переговорные комнаты). Ключевым элементом бренда стала атмосфера «стартап-культуры»: яркий дизайн, открытые планировки, бесплатные напитки и мероприятия для резидентов.

К 2012 году компания привлекла первые крупные инвестиции от венчурных фондов, в том числе от Benchmark Capital. К 2014 году WeWork управляла уже более чем 20 локациями в США и начала международную экспансию, открыв коворкинги в Лондоне и Тель-Авиве.

Агрессивный рост и привлечение капитала (2015—2019)

Период с 2015 по 2019 год стал временем стремительного роста WeWork. Компания активно привлекала средства от крупных инвесторов, включая японский конгломерат SoftBank, который вложил в WeWork миллиарды долларов через свой Vision Fund. К 2019 году оценка компании достигла 47 миллиардов долларов, что сделало её одним из самых дорогих частных стартапов в мире.

В этот период WeWork расширила свою деятельность далеко за пределы коворкингов. Компания запустила ряд сопутствующих проектов: образовательную платформу WeGrow, жилой комплекс WeLive, фитнес-клубы Rise by WeWork, а также приобрела несколько стартапов, включая сервис по управлению мероприятиями и платформу для поиска офисов. Однако эти проекты оказались убыточными и были закрыты или проданы в последующие годы.

Провал IPO и кризис (2019)

В августе 2019 года WeWork подала заявку на первичное публичное размещение акций (IPO). Однако в ходе roadshow (презентаций для инвесторов) вскрылись серьёзные проблемы в бизнес-модели компании. Ключевые претензии инвесторов касались:

• Убыточности: WeWork никогда не была прибыльной. В 2018 году её убыток составил 1,9 миллиарда долларов при выручке в 1,8 миллиарда.
• Корпоративного управления: Адам Нойманн, как основатель и CEO, обладал непропорционально большим контролем над компанией (акции с особыми правами голоса). Кроме того, он лично владел торговой маркой «We» и сдавал её в аренду компании, что вызвало критику как конфликт интересов.
• Сомнительной бизнес-модели: Долгосрочные обязательства по аренде (lease liabilities) составляли десятки миллиардов долларов, в то время как доходы от субаренды были нестабильны. Многие аналитики указывали, что WeWork по сути является «компанией по аренде недвижимости», а не технологической платформой, как её позиционировали.

В сентябре 2019 года, на фоне резкого падения интереса инвесторов и угрозы провала IPO, Адам Нойманн был вынужден уйти с поста CEO. Компания отозвала заявку на IPO, а её оценка упала до 8 миллиардов долларов. SoftBank, крупнейший акционер, предоставил WeWork срочный пакет финансовой помощи в обмен на контрольный пакет акций.

Реструктуризация и банкротство (2020—2023)

После отставки Нойманна компанию возглавили новые менеджеры, которые начали масштабную программу реструктуризации. Были закрыты десятки убыточных локаций, уволены тысячи сотрудников (сокращение штата составило около 40%), проданы непрофильные активы. Пандемия COVID-19 в 2020 году нанесла дополнительный удар по бизнесу, так как спрос на офисные помещения резко упал из-за перехода на удалённую работу.

В 2021 году WeWork всё же вышла на биржу, но не через традиционное IPO, а через слияние со специальной компанией по приобретению (SPAC) BowX Acquisition Corp. Сделка оценила компанию примерно в 9 миллиардов долларов, что было значительно ниже пиковой оценки. Однако финансовые показатели продолжали ухудшаться. В 2022 году компания сообщила о чистом убытке в 2,3 миллиарда долларов.

В ноябре 2023 года WeWork подала заявление о защите от банкротства по Главе 11 в суд штата Нью-Джерси. Компания заявила, что реструктурирует долг в размере около 3 миллиардов долларов и продолжит операционную деятельность в ходе процедуры банкротства. На момент подачи заявления WeWork управляла более чем 700 локациями в 39 странах.

Бизнес-модель

Основной принцип

Бизнес-модель WeWork основывалась на арбитраже арендных ставок. Компания заключала долгосрочные (обычно 10–15 лет) договоры аренды на крупные офисные здания, часто в престижных районах крупных городов. Затем она вкладывала значительные средства в ремонт и дизайн помещений, создавая привлекательные интерьеры. После этого пространство сдавалось в краткосрочную субаренду (от одного месяца до нескольких лет) отдельным компаниям, фрилансерам и стартапам.

Доходы и расходы

Основной источник дохода — арендная плата, взимаемая с резидентов. Дополнительные доходы приносили платные услуги (печать, конференц-залы, мероприятия, почтовые услуги). Однако структура расходов была крайне невыгодной:

• Долгосрочные обязательства по аренде: составляли основную часть пассивов. Даже если коворкинг пустовал, WeWork была обязана платить арендодателю.
• Операционные расходы: включали зарплату персонала (ресепшн, клининг, IT-поддержка), коммунальные услуги, ремонт, а также затраты на «бесплатные» удобства (кофе, пиво, мероприятия).
• Капитальные затраты: на ремонт и оборудование новых локаций.

Критика модели

Главная критика бизнес-модели WeWork заключалась в том, что она не была устойчивой в долгосрочной перспективе. Компания полагалась на постоянный приток новых резидентов для покрытия фиксированных расходов, но не имела гарантий заполняемости. В условиях экономического спада или изменения привычек работы (например, перехода на удалёнку) спрос на офисные помещения резко падал, что делало компанию крайне уязвимой. Многие эксперты сравнивали WeWork с «финансовой пирамидой» или «пузырём», который лопнул, когда инвесторы перестали верить в бесконечный рост.

Ключевые фигуры

Адам Нойманн

Адам Нойманн (род. 1979) — израильско-американский предприниматель, сооснователь и бывший CEO WeWork. Он стал известен как харизматичный, но эксцентричный лидер, который продвигал культ личности и создавал образ «визионера». Нойманн был известен своими амбициозными заявлениями (например, называл WeWork «операционной системой для жизни»), а также скандальными решениями, включая личное владение брендом «We» и покупку недвижимости для личных нужд за счёт компании. После ухода из WeWork в 2019 году он получил многомиллиардный пакет выходного пособия, который, однако, был частично оспорен.

SoftBank Group

Японский конгломерат SoftBank Group под руководством Масаёси Сона стал крупнейшим инвестором WeWork. Через свой Vision Fund SoftBank вложил в компанию более 10 миллиардов долларов. После краха IPO SoftBank взял под контроль WeWork, предоставив финансовую помощь и назначив новое руководство. Роль SoftBank в истории WeWork часто критикуется как пример неоправданного оптимизма венчурного капитала.

Влияние и наследие

Несмотря на финансовый крах, WeWork оказала значительное влияние на рынок коммерческой недвижимости и культуру труда. Компания популяризировала концепцию коворкингов, сделав их мейнстримом. Многие традиционные арендодатели и девелоперы начали внедрять элементы дизайна и сервиса WeWork (открытые планировки, лаунж-зоны, мероприятия) в свои офисные проекты. Кроме того, история WeWork стала классическим примером «пузыря» венчурного капитала, иллюстрирующим риски, связанные с завышенными оценками стартапов, игнорированием фундаментальных экономических показателей и чрезмерной концентрацией власти у основателя.

Интересные факты

• Название «WeWork» изначально было выбрано, чтобы подчеркнуть коллективный характер работы, в отличие от традиционного «I work».
• В 2019 году, перед IPO, компания переименовала себя в The We Company, чтобы подчеркнуть выход за рамки коворкингов.
• Адам Нойманн был известен своей любовью к эзотерике и духовным практикам, что иногда отражалось на корпоративной культуре компании.
• В 2022 году вышел сериал «WeCrashed» (производство Apple TV+), рассказывающий о взлёте и падении WeWork, с Джаредом Лето и Энн Хэтэуэй в главных ролях.

Источники

• Статья «The Rise and Fall of WeWork» в журнале The New Yorker (2019)
• Отчёт о финансовых результатах WeWork за 2018–2022 годы
• Материалы судебного дела о банкротстве WeWork (Глава 11, 2023)
• Книга «The Cult of We: WeWork, Adam Neumann, and the Great Startup Delusion» (2021) авторов Элиота Брауна и Морин Фаррелл
• Публикации Bloomberg, Reuters, The Wall Street Journal по теме WeWork