Закон о комплексном развитии территорий¶

Закон о комплексном развитии территорий — это федеральный закон Российской Федерации, определяющий правовые и организационные механизмы обновления застроенных территорий, сноса аварийного жилья и вовлечения неэффективно используемых земельных участков в градостроительный оборот. В широком смысле под этим термином понимается совокупность норм Градостроительного кодекса РФ (глава 10), принятых в 2020 году и регламентирующих процедуру так называемого КРТ.

¶История и правовая основа

Предшественником механизма КРТ был Федеральный закон № 135-ФЗ «Об основах градостроительной деятельности» (1998) и последующие поправки о развитии застроенных территорий (РЗТ), действовавшие с 2008 года. Система РЗТ критиковалась за сложность согласований и низкую эффективность при расселении аварийного фонда.

В ответ на это в декабре 2020 года был принят Федеральный закон № 494-ФЗ, который ввёл в Градостроительный кодекс РФ главу 10 «Комплексное развитие территорий». Закон вступил в силу 1 апреля 2021 года. Он объединил три механизма: КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки и КРТ по инициативе правообладателей. В 2022–2024 годах в закон вносились поправки, упрощающие изъятие земельных участков и ускоряющие процедуры торгов.

¶Основные положения

Закон устанавливает, что решение о комплексном развитии территории принимает уполномоченный орган местного самоуправления (или региональный орган власти). Для реализации проекта определяются границы территории, в которые могут входить:

• многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу;
• дома, не являющиеся аварийными, но подпадающие под критерии физического износа (более 70% для каменных, 65% для деревянных);
• объекты нежилой застройки, включая промышленные зоны и склады;
• земельные участки, не используемые по целевому назначению.

Ключевое отличие от прежнего механизма — возможность принудительного изъятия жилых помещений у собственников, не согласных с условиями переселения. Компенсация предоставляется в виде равноценного жилого помещения или денежной выплаты. Для включения дома в программу КРТ требуется решение общего собрания собственников: за него должно проголосовать не менее двух третей голосов.

¶Механизм реализации

¶КРТ по инициативе правообладателей

Собственники земли и объектов недвижимости могут самостоятельно инициировать комплексное развитие. Для этого необходимо заключить договор о КРТ и представить проект решения в орган местного самоуправления. Этот механизм требует согласия всех (100%) правообладателей в границах территории.

¶КРТ по инициативе органов власти

Муниципалитет или регион принимает решение о КРТ самостоятельно. Далее проводятся торги (аукцион) на право заключения договора о комплексном развитии территории. Победитель аукциона получает право застраивать участок, сносить старые объекты и переселять жителей. В отдельных случаях (например, для аварийного жилья) договор может заключаться без торгов с единственным инвестором.

¶Требования к застройке

Закон обязывает застройщика обеспечивать:

• строительство социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники) в объёме, установленном нормативами;
• благоустройство прилегающих территорий;
• соблюдение предельных параметров плотности застройки, установленных местными нормативами.

При этом закон допускает отклонение от утверждённых ранее проектов планировки территории, если это необходимо для реализации КРТ. Финансирование переселения жителей аварийных домов в рамках КРТ может осуществляться за счёт федерального бюджета через Фонд развития территорий.

¶Критика и проблемы применения

Правоприменительная практика выявила ряд спорных моментов. Юристы отмечают, что критерии включения домов в границы КРТ (процент износа, год постройки) сформулированы недостаточно чётко, что допускает субъективные решения местных властей. Правозащитники указывают на случаи включения в программу домов, не имеющих существенного износа, что вызывает судебные иски от собственников.

Значительная часть споров связана с размером компенсации: рыночная оценка изымаемого жилья часто ниже затрат собственников на приобретение равноценного жилья в том же районе. Конституционный суд РФ в 2023 году уточнил, что компенсация должна быть полной, однако методики оценки продолжают оспариваться в судах.

¶Значение для градостроительной политики

Закон о КРТ стал основным инструментом градостроительной реформы в России. По данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, на начало 2025 года в программу комплексного развития территорий включено более 1200 территорий в 80 регионах страны. Механизм рассматривается властями как ключевой способ решения проблемы ветхого жилья и реновации промышленных зон в крупных городах, включая Москву, Санкт-Петербург и Екатеринбург.