Апарт-отель: понятие, характеристики и отличия¶

Апарт-отель — это гостиничный комплекс, номерной фонд которого состоит из апартаментов — полноценных квартир с кухней, гостиной и спальней. По статусу апарт-отель относится к нежилой недвижимости, но по уровню комфорта приближается к обычной квартире. В России апарт-отели активно строятся с начала 2010-х годов и составляют заметную долю гостиничного рынка крупных городов.

¶Происхождение и правовой статус

Термин «апарт-отель» пришёл в Россию из западной практики, где аналогичные объекты называются apart-hotel или serviced apartment. В российском законодательстве апарт-отель не имеет отдельного определения в гостиничном регулировании. Формально такие объекты проектируются как нежилые здания, а отдельные номера оформляются как апартаменты — нежилые помещения.

Это ключевое отличие от обычной квартиры: апартамент нельзя оформить как постоянное место жительства, то есть прописаться в них невозможно. Собственник апартаментов получает право собственности, но не регистрацию по месту жительства. В отдельных случаях возможна временная регистрация — например, для гостей отеля.

Налогообложение апартаментов отличается от жилой недвижимости: ставка налога на имущество для нежилых помещений обычно выше, а для организаций-собственников применяются иные правила. При продаже апартаментов, находящихся в собственности менее трёх лет, действуют налоговые правила для нежилой недвижимости.

¶Устройство апарт-отеля

Апарт-отель, как правило, представляет собой многоэтажное здание или комплекс зданий, где часть помещений занимает гостиничная инфраструктура, а остальные помещения — апартаменты различной площади. Стандартный набор услуг включает:

• круглосуточную стойку регистрации;
• уборку номеров по расписанию;
• охрану и видеонаблюдение;
• парковку, при наличии;
• зоны общего пользования — лобби, залы, зоны отдыха.

Апартаменты обычно оснащены кухней или кухонной зоной, стиральной машиной, посудомоечной машиной, кондиционером и бытовой техникой. Площадь апартаментов варьируется от студий площадью 20–25 м² до просторных двух- и трёхкомнатных вариантов площадью 60–100 м² и более.

¶Отличия от гостиницы и от квартиры

Главное отличие от гостиницы — наличие кухни и возможности готовить. Главное отличие от квартиры — нежилой статус и отсутствие возможности прописки.

¶Для кого подходят апарт-отели

Апарт-отели ориентированы на несколько категорий гостей:

• командированных сотрудников, которым нужна кухня и пространство для длительного проживания;
• туристов, предпочитающих самостоятельное питание;
• семей с детьми;
• инвесторов, покупающих апартаменты для сдачи в аренду.

Для инвесторов апарт-отели привлекательны тем, что оператор гостиницы берёт на себя управление, уборку и поиск гостей. Собственник получает доход от аренды, не занимаясь операционной деятельностью. Однако доходность зависит от загрузки отеля и стоимости обслуживания.

¶Рынок апарт-отелей в России

Крупнейшие российские сети апарт-отелей сосредоточены в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и других городах-миллионниках. Среди операторов — сети, работающие под международными и локальными брендами. По данным гостиничных агрегаторов, апарт-отели составляют существенную долю размещения в центральных районах крупных городов.

В Москве апарт-отели часто размещаются в реконструированных зданиях — бывших фабриках, складах, административных постройках. Это связано с дефицитом свободных участков в центре и высокой стоимостью земли.

¶Преимущества и недостатки

К преимуществам апарт-отелей относят:

• наличие кухни и бытовой техники;
• больше пространства по сравнению с гостиничным номером;
• возможность длительного проживания;
• сервис гостиницы при комфорте квартиры.

К недостаткам относят:

• невозможность прописки;
• более высокий налог на имущество для собственника;
• стоимость проживания, часто сопоставимая с арендой квартиры;
• ограничения по зонам общего пользования — например, отсутствие детских площадок во дворе.

Для гостей, которым важна регистрация по месту пребывания, апарт-отель подходит: администрация оформляет временную регистрацию по заявлению гостя.

¶Перспективы развития

Эксперты гостиничного рынка отмечают устойчивый спрос на апарт-отели в России, связанный с ростом внутреннего туризма и увеличением числа командировок. Одновременно ведётся дискуссия о необходимости ввести отдельную правовую категорию для апартаментов, чтобы урегулировать вопросы налогообложения и статуса помещений.

Источники:

• ГК РФ, раздел о гостиничных услугах
• НК РФ, глава о налоге на имущество организаций и физических лиц
• Данные Ростуризма о гостиничном рынке России
• Публикации аналитических агентств о рынке нежилой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга