Апартаменты как вид недвижимости¶

Апартаменты — это вид жилой недвижимости, который по российскому законодательству не относится к жилым помещениям и оформляется как нежилое помещение с разрешённым использованием «для проживания». Термин происходит от латинского apartare («отделять») и изначально обозначал отдельные комнаты в гостинице или доходном доме. В современной российской недвижимости под апартаментами понимают компактные квартирообразные помещения, которые формально считаются нежилыми, но по параметрам (площадь, инженерные системы, отделка) практически не отличаются от обычных квартир.

¶Правовой статус

Ключевое отличие апартаментов от квартир заключается в юридическом статусе помещения. Согласно российскому законодательству, объект недвижимости признаётся жилым помещением только при условии, что он расположен в объекте, отнесённом к жилым помещениям, и соответствует санитарным и техническим требованиям. Апартаменты, как правило, размещаются в зданиях со статусом «нежилое» (например, в гостиничных комплексах, административных зданиях, переоборудованных производственных объектах), поэтому сами помещения не могут быть признаны жилыми.

Это влечёт ряд последствий для собственника:

• Прописка. Постоянная регистрация по месту жительства в апартаментах невозможна, так как помещение не относится к жилым. Допускается только временная регистрация (по месту пребывания) на срок до 90 дней — для граждан РФ, и на срок действия визы или миграционного учёта — для иностранных граждан.
• Ипотека. Банки выдают кредиты на покупку апартаментов, но на менее выгодных условиях, чем на квартиры: обычно выше процентная ставка (на 1–3 процентных пункта), меньше первоначальный взнос и короче срок кредитования. Часть банков вообще не кредитует такие объекты.
• Налог на имущество. Собственник апартаментов уплачивает налог на имущество физических лиц, но в отличие от квартир, где применяется льготная ставка через инвентаризационную стоимость, для апартаментов кадастровая стоимость используется в полном объёме. Итоговая сумма налога, как правило, выше, чем для квартиры сопоставимой площади.
• Налоговый вычет. Собственник апартаментов не может получить имущественный налоговый вычет при покупке (260 тысяч рублей от суммы до 2 млн рублей), так как вычет предоставляется только при приобретении жилого объекта.
• Субсидии и льготы. На апартаменты не распространяются программы материнского капитала, субсидии молодым семьям и иные государственные меры поддержки, предназначенные для покупки жилья.

¶Классификация

По назначению здания, в котором расположены апартаменты, выделяют:

По классу апартаменты делятся на economy, comfort, business, premium и luxury — аналогично гостиничной классификации.

¶Преимущества

Несмотря на правовые ограничения, апартаменты имеют ряд достоинств, которые делают их привлекательными для определённых категорий покупателей:

• Расположение. Апартаменты часто строятся в центральных районах городов, бизнес-кварталах и транспортных узлах, где купить обычную квартиру либо невозможно, либо крайне дорого.
• Цена. Стоимость квадратного метра апартаментов, как правило, на 10–30 % ниже, чем у квартир в том же районе — за счёт правового статуса.
• Отделка и сервис. Апартаменты сдаются с чистовой отделкой, часто с мебелью и техникой. В апарт-отелях доступны услуги ресепшена, уборки, консьержа.
• Инвестиции. Апартаменты востребованы на рынке краткосрочной аренды (суточной и посуточной), что может обеспечивать доходность выше, чем долгосрочная сдача квартиры.

¶Недостатки

• Невозможность постоянной прописки.
• Более дорогая ипотека или её отсутствие у ряда банков.
• Повышенный налог на имущество.
• Невозможность получить налоговый вычет и использовать материнский капитал.
• Ограниченный круг покупателей при перепродаже, что может снизить ликвидность.
• Коммунальные услуги часто тарифицируются по коммерческим ставкам (для нежилых помещений), что делает их дороже.

¶Рынок апартаментов в России

Наиболее развит рынок апартаментов в Москве и Санкт-Петербурге. По данным аналитических агентств, в Москве доля апартаментов в общем предложении первичного рынка жилья достигает 15–20 %. Крупные проекты реализуют компании «ПИК», «Самолёт», MR Group, «Инград» и другие застройщики. В Санкт-Петербурге апартаменты составляют заметную долю в сегменте городского жилья, особенно в центральных районах и на Крестовском острове.

В последние годы законодательство в отношении апартаментов обсуждается на федеральном уровне: предлагаются меры по упрощению перевода апартаментов в жилой фонд, снижению налоговой нагрузки и расширению возможностей ипотечного кредитования. Пока эти инициативы остаются на стадии обсуждения.

¶Кому подходят апартаменты

Апартаменты рассчитаны на покупателей, которым не требуется постоянная прописка: инвесторов, сдающих помещение в аренду; владельцев загородной недвижимости, ищущих «точку» в городе; иностранных граждан; молодых специалистов, не имеющих льгот на покупку жилья. Для семей с детьми, которым важны материнский капитал, налоговые льготы и постоянная регистрация, апартаменты, как правило, менее подходящий вариант.

Источники:

• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 32 «Налог на имущество физических лиц»)
• Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением»
• Обзоры аналитических агентств рынка недвижимости (Инком, ЦИАН, АНПИ)