Аренда земельного участка у администрации¶

Аренда земельного участка у администрации — форма предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, во временное владение и пользование за плату на основании договора аренды. Процедура регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом РФ и рядом федеральных законов, в частности законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

¶Правовое основание

В Российской Федерации земельные участки, не находящиеся в частной собственности, принадлежат к публичной собственности — государственной (федеральной или субъекта РФ) либо муниципальной. Предоставление таких участков в аренду осуществляется по правилам главы V.1 Земельного кодекса РФ (статьи 39.1–39.18), введённой федеральным законом № 171-ФЗ от 23 июня 2014 года.

Существует два основных способа аренды:

• без торгов (прямое предоставление) — в случаях, прямо предусмотренных законом, например для собственников зданий и сооружений, расположенных на участке, для религиозных организаций, для участков, предоставленных под ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства, а также для участков, образованных в результате раздела ранее предоставленного участка;
• на торгах (аукционе) — общий порядок предоставления, применяемый во всех остальных случаях.

¶Кто может арендовать

Арендатором земельного участка может выступать:

• гражданин РФ;
• иностранный гражданин, лицо без гражданства (с ограничениями, установленными статьёй 3 Земельного кодекса: запрет на приобретение в собственность и аренду сельхозземель, а также земель в приграничных территориях);
• юридическое лицо, зарегистрированное в РФ;
• индивидуальный предприниматель.

¶Порядок действий при аренде на торгах

¶Шаг 1. Выбор участка

Участок для аренды должен быть поставлен на кадастровый учёт и, как правило, иметь вид разрешённого использования, допускающий аренду. Информация о свободных участках публикуется на официальном сайте администрации муниципального образования, а также на федеральном портале «Единый портал документов» (формально — на сайте pubt.gov.ru) и в системе «Единый портал бюджетной системы». Администрация публикует извещение о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до даты торгов.

¶Шаг 2. Подача заявки на участие

Заявитель подаёт заявление установленной формы в администрацию (орган, уполномоченный распоряжаться муниципальным имуществом, — правило, комитет, управление имущественных отношений). К заявлению прилагаются:

• копия паспорта (для физического лица) или учредительных документов (для юридического лица);
• платёжное поручение о внесении задатка (обычно 5–10 % от начальной арендной платы);
• иные документы в зависимости от категории заявителя.

¶Шаг 3. Проведение торгов

Аукцион проводится в форме открытого конкурса или аукциона. Участники назначают арендную плату: победителем признаётся участник, предложивший наибольшую арендную плату за период аренды. Торги считаются состоявшимися, если участвуют не менее двух участников. При единственном участнике договор аренды заключается с ним по начальной цене.

¶Шаг 4. Заключение договора аренды

Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если срок аренды превышает один год. Минимальный срок аренды для аукционов — 3 года (для участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство — до 20 лет, для сельхозземель — от 3 до 49 лет). Договор подписывается главой администрации или уполномоченным должностным лицом и арендатором.

¶Аренда без торгов

Земельный кодекс предусматривает случаи предоставления участка в аренду без проведения торгов. Основные из них:

• участок сформирован и находится в собственности арендатора здания (сооружения), расположенного на этом участке;
• участок предоставлен заявителю для целей, связанных с ранее выданным разрешением на строительство;
• участок расположен в границах территории, в отношении которой заключён договор комплексного развития территории;
• участок образован в результате раздела участка, предоставленного ранее тому же лицу;
• участок предназначен для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и заявитель — член этого хозяйства.

Порядок подачи заявления о предоставлении участка без торгов установлен статьёй 39.14 Земельного кодекса. Заявление подаётся в администрацию по месту нахождения участка; администрация в течение 30 дней обязана опубликовать извещение о возможности заявления других прав на этот участок, а затем принять решение о предоставлении или об отказе.

¶Размер арендной платы

Арендная плата определяется:

• на торгах — как предложенная победителем цена;
• без торгов — на основании методик, утверждённых органом местного самоуправления, как правило, в процентном отношении от кадастровой стоимости участка (для земель различного назначения ставки колеблются от 0,6 % до 3 % кадастровой стоимости в год).

Для сельскохозяйственных земель арендная плата не может быть ниже 0,3 % и выше 2 % кадастровой стоимости.

¶Особенности аренды для отдельных целей

¶Под индивидуальное жилищное строительство

Участок под ИЖС предоставляется гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в жилых помещениях, либо собственникам объектов индивидуального жилищного строительства. Договор аренды может быть заключён на срок до 20 лет. При условии постройки дома и оформления собственности на него арендатор вправе выкупить участок без торгов по цене, установленной администрацией.

¶Для ведения садоводства и огородничества

Участки для садоводства предоставляются гражданам в аренду на срок до 20 лет. После возведения строения и оформления права собственности на него участок можно выкупить.

¶Для сельскохозяйственного производства

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду преимущественно на торгах. Срок аренды — от 3 до 49 лет. Иностранные граждане и компании с иностранным участием не могут арендовать такие участки в приграничных зонах и рядах иных территорий.

¶Прекращение договора аренды

Договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора (с уведомлением администрации за 3 месяца), по инициативе арендодателя при существенном нарушении условий договора (нецелевое использование, неуплата арендной платы более двух раз подряд), а также по соглашению сторон. При этом арендатор обязан привести участок в состояние, соответствующее условиям договора.

¶Источники

• Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 39.1–39.18)
• Гражданский кодекс Российской Федерации, раздел II
• Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»
• Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
• Постановление Правительства РФ от 03.02.2015 № 1454 «Об утверждении Правил определения начальной максимальной цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»