Договор ипотеки

Договор ипотеки — это соглашение между залогодателем и залогодержателем, в силу которого залогодатель передаёт в залог недвижимое имущество для обеспечения исполнения основного обязательства (как правило, кредитного). В Российской Федерации ипотека регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 334–358), Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, а также Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Договор ипотеки является акцессорным (дополнительным) по отношению к основному обязательству, то есть его существование напрямую зависит от действительности обеспечиваемого долга.

Правовая природа и основные признаки

Договор ипотеки обладает рядом характерных черт, отличающих его от других видов залога. Во-первых, предметом залога всегда выступает недвижимость: земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершённого строительства, а также права аренды недвижимости (в случаях, предусмотренных законом). Во-вторых, договор подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без такой регистрации ипотека считается незаключённой, а права залогодержателя не возникают.

Сторонами договора выступают:

• Залогодатель — лицо, которое передаёт имущество в залог. Им может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо (например, поручитель, предоставляющий свою недвижимость в обеспечение чужого долга).
• Залогодержатель — лицо, в пользу которого устанавливается ипотека. Обычно это банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит.

Ипотека может возникать как в силу договора (добровольная ипотека), так и в силу закона (например, при приобретении жилья с использованием кредитных средств — ипотека в силу закона возникает автоматически с момента регистрации права собственности покупателя).

Существенные условия договора ипотеки

Для признания договора ипотеки заключённым необходимо согласование сторонами всех существенных условий. К ним относятся:

1. Предмет ипотеки — точное описание недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, этажность и другие индивидуализирующие признаки. Если предметом является земельный участок, указываются его категория и вид разрешённого использования.
2. Оценка предмета ипотеки — денежная стоимость закладываемого имущества, согласованная сторонами. Обычно она определяется на основании отчёта независимого оценщика, но может быть установлена и по соглашению.
3. Существо, размер и срок исполнения основного обязательства — указывается, какое именно обязательство обеспечивается (кредитный договор, договор займа и т.д.), его сумма, процентная ставка, срок возврата, порядок погашения.
4. Права и обязанности сторон — в том числе условия о страховании предмета ипотеки, порядке пользования имуществом, основаниях для обращения взыскания.

Отсутствие хотя бы одного из этих условий влечёт недействительность договора.

Форма и государственная регистрация

Договор ипотеки заключается в письменной форме, причём для физических лиц требуется нотариальное удостоверение, если иное не предусмотрено законом. Для юридических лиц нотариальное удостоверение не обязательно, но возможно по желанию сторон.

Государственная регистрация ипотеки производится в Росреестре. Заявление о регистрации могут подать обе стороны или одна из них. Регистрация осуществляется в течение 5–7 рабочих дней (для электронных заявлений — быстрее). После внесения записи в ЕГРН залогодержатель получает закладную — ценную бумагу, удостоверяющую его права по ипотеке. Закладная может передаваться другому лицу (например, при переуступке прав по кредиту), что упрощает оборот ипотечных обязательств.

Права и обязанности сторон

Залогодатель

• Вправе владеть и пользоваться предметом ипотеки, извлекать из него доходы, если иное не предусмотрено договором.
• Обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, не допускать его ухудшения, а также своевременно уплачивать налоги и коммунальные платежи.
• Не вправе отчуждать (продавать, дарить, менять) заложенное имущество без согласия залогодержателя, если договором не установлено иное.
• Обязан застраховать предмет ипотеки от рисков утраты и повреждения, если это предусмотрено договором (в ипотеке жилья — обязательно).

Залогодержатель

• Вправе проверять по документам фактическое состояние и условия содержания предмета ипотеки.
• Имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства.
• Не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность залогодателя, если это не предусмотрено законом или договором.

Обращение взыскания на предмет ипотеки

Если должник не исполняет обязательство (например, не платит кредит), залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Это происходит в судебном порядке, за исключением случаев, когда стороны заключили нотариальное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания (такое соглашение допускается, но не для жилых помещений, принадлежащих гражданам).

Суд устанавливает начальную продажную цену предмета ипотеки, которая обычно равна его рыночной стоимости на момент рассмотрения дела. Реализация имущества производится с публичных торгов. Если торги признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить предмет ипотеки за собой с зачётом его стоимости в счёт долга.

Закон защищает интересы должника-гражданина: обращение взыскания на единственное жильё допускается только в случаях, когда оно приобретено за счёт кредитных средств (то есть по ипотечному кредиту). На иное единственное жильё, не обременённое ипотекой, взыскание не обращается.

Особенности ипотеки жилых помещений

Ипотека жилья (квартир, домов, комнат) имеет ряд дополнительных ограничений и гарантий. В частности:

• Если залогодателем является гражданин, а предметом — жилое помещение, договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен.
• При обращении взыскания на жильё, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, требуется согласие органа опеки и попечительства.
• Законодательство запрещает ипотеку жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии или подлежащих сносу.

В России широко распространена ипотека в силу закона при покупке жилья в кредит. В этом случае договор купли-продажи регистрируется одновременно с ипотекой, и покупатель получает право собственности, обременённое залогом в пользу банка.

Прекращение договора ипотеки

Ипотека прекращается в следующих случаях:

• Исполнение основного обязательства в полном объёме (погашение кредита).
• Гибель предмета ипотеки (если он не был восстановлен или заменён).
• Прекращение основного обязательства по иным основаниям (например, прощение долга, новация).
• Реализация предмета ипотеки с торгов или оставление его залогодержателем за собой.
• Отказ залогодержателя от права ипотеки (путём подачи заявления в Росреестр).

После прекращения ипотеки залогодатель вправе подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН. Если залогодержатель уклоняется от подачи такого заявления, залогодатель может обратиться в суд.

Источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), глава 23 «Обеспечение исполнения обязательств», § 3 «Залог».
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в части, касающейся залога).
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с ипотекой (разные годы).