Открыть сервис
Главная → Блог → Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости — это соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). Данный договор является одним из наиболее распространённых видов гражданско-правовых сделок, регулируемых Гражданским кодексом РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости») и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Ключевая особенность договора — его предметом выступает недвижимость, то есть объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершённого строительства).

Правовая природа и существенные условия

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным (считается заключённым с момента достижения согласия по всем существенным условиям), возмездным и взаимным. Существенными условиями, без согласования которых договор считается незаключённым, являются:

  1. Предмет договора. Должен быть точно определён: указан кадастровый номер объекта, его адрес (местоположение), площадь, этажность, назначение (жилое/нежилое), а также данные, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимость на местности (например, для земельного участка — категория земель и вид разрешённого использования). В договоре обязательно указываются сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
  2. Цена. Стоимость недвижимости устанавливается сторонами в рублях. Если договором предусмотрена рассрочка или отсрочка платежа, порядок и сроки внесения денежных средств также являются существенными условиями. Цена в договоре купли-продажи жилого помещения не может быть изменена в одностороннем порядке после его подписания.

Форма и государственная регистрация

Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме (статья 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение обязательно только в случаях, прямо предусмотренных законом, например:

  • при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
  • при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным гражданам;
  • при продаже земельного участка с расположенным на нём зданием, если сделка совершается одновременно с отчуждением доли.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Право собственности у покупателя возникает с момента внесения записи в ЕГРН. До этого момента продавец остаётся собственником, а покупатель не может распоряжаться объектом (продавать, дарить, закладывать). Регистрация осуществляется в срок до 7 рабочих дней (при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней) на основании заявления обеих сторон или их нотариально удостоверенных представителей.

Стороны договора

Сторонами договора выступают продавец и покупатель. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, а также публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования). Продавец должен обладать правом собственности на объект, подтверждённым записью в ЕГРН. Если продавец — супруг, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса РФ). При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, необходимо соблюдение преимущественного права покупки остальных участников.

Права и обязанности сторон

Обязанности продавца:

  • передать покупателю недвижимость в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению объекта;
  • передать все необходимые документы (технический паспорт, кадастровый план, выписку из ЕГРН);
  • освободить объект от прав третьих лиц (например, зарегистрированных жильцов, арендаторов, залога) — если иное не предусмотрено договором;
  • предупредить покупателя о всех известных недостатках недвижимости (скрытых дефектах, обременениях).

Обязанности покупателя:

  • принять недвижимость в установленный срок;
  • уплатить согласованную цену в порядке и сроки, указанные в договоре;
  • зарегистрировать переход права собственности (совместно с продавцом или самостоятельно).

Риск случайной гибели и ответственность

Риск случайной гибели или повреждения недвижимости переходит на покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено договором (статья 459 ГК РФ). До этого момента ответственность за сохранность объекта несёт продавец. При нарушении обязательств стороны несут гражданско-правовую ответственность: продавец — за недостатки переданного имущества, покупатель — за просрочку оплаты (взыскание неустойки, процентов по статье 395 ГК РФ).

Особенности отдельных видов договоров

Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры, дома)

При продаже жилья действуют дополнительные гарантии для покупателя:

  • продавец обязан указать всех лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи (например, бывших членов семьи, имеющих право пожизненного проживания);
  • если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства;
  • договор может содержать условие о рассрочке платежа, но при этом до полной оплаты право собственности переходит к покупателю с обременением в виде ипотеки в силу закона.

Договор купли-продажи земельного участка

Предметом может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учёт. Границы участка должны быть установлены в соответствии с законодательством. Если на участке расположено здание, оно может быть продано как отдельно, так и вместе с участком. При продаже участка без строения покупатель обязан использовать его в соответствии с целевым назначением (категория земель и вид разрешённого использования).

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Такой договор часто предусматривает, что до полной оплаты объект находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона). Покупатель не может распоряжаться недвижимостью до погашения долга. При нарушении сроков оплаты продавец вправе требовать расторжения договора и возврата объекта.

Налогообложение и налоговые вычеты

При продаже недвижимости продавец (физическое лицо) обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% (для резидентов РФ) от суммы дохода, превышающей 1 млн рублей (или от кадастровой стоимости, если она выше цены договора). Освобождение от налога наступает, если объект находился в собственности более минимального предельного срока владения (3 года — для отдельных случаев, 5 лет — общий срок). Покупатель имеет право на имущественный налоговый вычет в размере до 2 млн рублей (возврат 13% от суммы покупки, но не более 260 тыс. рублей) и на вычет по процентам по ипотеке (до 3 млн рублей, возврат до 390 тыс. рублей).

Судебная практика и риски

Наиболее частые споры по договорам купли-продажи недвижимости связаны с:

  • оспариванием сделок по основаниям недействительности (например, совершённых под влиянием заблуждения, обмана, насилия или лицом, не способным понимать значение своих действий);
  • признанием договора незаключённым из-за несогласования существенных условий;
  • взысканием убытков из-за скрытых недостатков (например, скрытых дефектов несущих конструкций, подтоплений, незаконных перепланировок);
  • спорами о праве пользования жильём после продажи (например, если продавец не снял с регистрационного учёта бывших членов семьи).

Для минимизации рисков рекомендуется перед заключением договора заказать выписку из ЕГРН, проверить отсутствие арестов, запретов и обременений, а также привлечь к сделке профессионального юриста или риелтора.

Источники

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →

Похожие материалы