Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. В российском праве данный договор регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и является одним из основных способов реализации конституционного права граждан на жилище.

Правовая природа и отличительные признаки

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным. Его ключевая особенность — целевое назначение: помещение передаётся исключительно для проживания, а не для осуществления предпринимательской или производственной деятельности. В отличие от договора аренды, который также может предусматривать передачу недвижимости, договор найма применяется только к жилым помещениям и имеет усиленную защиту прав нанимателя как потребителя жилищных услуг.

В российской правовой системе выделяют два основных вида договора найма в зависимости от субъектного состава и целей:

• Договор социального найма — заключается с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Регулируется Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ).
• Договор коммерческого найма — заключается с любым гражданином на жилые помещения, находящиеся в частной собственности, а также в государственном или муниципальном фонде, если они не отнесены к специализированному жилищному фонду. Регулируется главой 35 ГК РФ.

Стороны договора

Наймодатель

Наймодателем может быть:

• Собственник жилого помещения (физическое или юридическое лицо, публично-правовое образование).
• Управомоченное собственником лицо (например, управляющая компания, агентство недвижимости, действующее на основании договора управления или доверенности).

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, а также обеспечивать проведение капитального ремонта и надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома (если помещение находится в нём).

Наниматель

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только физическое лицо (гражданин). Юридические лица не вправе заключать договор найма жилого помещения — для них предусмотрен договор аренды, по которому помещение может использоваться для проживания граждан (например, для размещения сотрудников). По договору социального найма нанимателем также является гражданин, состоящий на учёте в качестве нуждающегося в жилье.

Существенные условия договора

Для признания договора найма жилого помещения заключённым необходимо согласование сторонами следующих условий:

1. Предмет договора — точное описание жилого помещения: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер (при его наличии), этаж, тип помещения (квартира, дом, комната). Без указания предмета договор считается незаключённым.
2. Размер платы за жилое помещение — денежная сумма, которую наниматель обязан ежемесячно вносить наймодателю. Плата может быть установлена как в твёрдой сумме, так и в виде процента от стоимости коммунальных услуг. Изменение размера платы возможно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено законом или договором (для коммерческого найма — по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором).
3. Срок действия договора — для договора коммерческого найма срок может быть краткосрочным (до одного года) или долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если срок в договоре не указан, он считается заключённым на пять лет (пункт 2 статьи 683 ГК РФ). Договор социального найма является бессрочным.

Права и обязанности сторон

Наймодатель вправе:

• Требовать своевременного внесения платы.
• Требовать соблюдения правил пользования жилым помещением и содержания общего имущества.
• Осуществлять контроль за состоянием помещения (с предварительным уведомлением нанимателя, как правило, не чаще одного раза в месяц).
• Расторгнуть договор в судебном порядке при существенных нарушениях со стороны нанимателя (неуплата более шести месяцев подряд, разрушение помещения, использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей).

Наниматель вправе:

• Вселять в помещение членов своей семьи (с согласия наймодателя и других совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, если иное не предусмотрено договором).
• Сдавать помещение в поднаём (с согласия наймодателя).
• Требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.
• Расторгнуть договор в любое время с письменным предупреждением за три месяца (для коммерческого найма) или в любое время (для социального найма).

Наниматель обязан:

• Использовать помещение исключительно для проживания.
• Обеспечивать сохранность помещения и проводить текущий ремонт (побелка, покраска, замена оконных и дверных приборов, ремонт сантехники — если иное не предусмотрено договором).
• Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
• Не производить переустройство и перепланировку без согласия наймодателя и разрешения уполномоченных органов.

Расторжение договора

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут:

• По соглашению сторон — в любое время.
• По инициативе нанимателя — в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (для коммерческого найма) или в любое время (для социального найма).
• По инициативе наймодателя — только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законом (статья 687 ГК РФ, статья 83 ЖК РФ). К таким основаниям относятся: невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев подряд (для коммерческого найма — более двух раз по истечении установленного срока платежа), разрушение или порча помещения, использование его не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.
• В связи с истечением срока договора — если ни одна из сторон не заявила о желании продлить договор, а наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Особенности отдельных видов

Договор социального найма

Заключается на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учёте в качестве нуждающегося в жилье. Размер платы за наём устанавливается в соответствии с законодательством и, как правило, значительно ниже рыночного. Наниматель имеет право на приватизацию занимаемого помещения (в порядке, установленном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности.

Договор найма специализированного жилого помещения

Заключается на жилые помещения, отнесённые к специализированному жилищному фонду (служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд, жилые помещения для детей-сирот и т.д.). Такой договор заключается на определённый срок (как правило, на период трудовых отношений или обучения) и не подлежит приватизации. Расторжение договора возможно при прекращении оснований, послуживших причиной его заключения (увольнение, окончание обучения).

Государственная регистрация

Договор найма жилого помещения, заключённый на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Договор, заключённый на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре в качестве обременения права собственности. Отсутствие регистрации не влечёт недействительности договора, но может создать сложности для наймодателя при доказывании факта передачи помещения в пользование.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Глава 35 «Наем жилого помещения».
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Раздел III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма».
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
4. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».