Документы для продажи дачи¶

Документы для продажи дачи — комплект правоустанавливающих, кадастровых и иных бумаг, необходимых для заключения договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нём строениями и регистрации перехода права собственности в Росреестре. Состав пакета зависит от формы собственности, статуса участка и способа совершения сделки.

¶Основной пакет документов

Для продажи дачи в стандартной ситуации продавцу требуются:

1. Документ, удостоверяющий личность продавца (паспорт гражданина РФ).
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок и строения: свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, постановление главы СНТ о предоставлении участка.
3. Кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН) на земельный участок и на каждый объект недвижимости (дом, баня, гараж), поставленный на кадастровый учёт.
4. Межевой план земельного участка, подтверждающий границы и площадь. Участки без утверждённых границ поставить на кадастровый учёт и продать затруднительно.
5. Справка об отсутствии задолженности по членским взносам и другим обязательствам перед садоводческим некоммерческим товариществом (СНТ) — выдаётся правлением.
6. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах — подтверждает, что в доме никто не прописан.
7. Согласие супруга/супруги, удостоверенное нотариусом, — если участок приобретён в период брака. Без согласия сделку могут признать недействительной.
8. Разрешение органов опеки и попечительства, — если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные граждане.

¶Дополнительные документы

В отдельных ситуациях потребуются дополнительные бумаги:

• Нотариальное согласие всех сособственников, если участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности. По закону продажа доли третьему лицу требует преимущественного права покупки остальных сособственников — им направляется уведомление, и только через месяц после получения уведомления можно закрывать сделку. Сама сделка с долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
• Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на имущество — не обязательна по закону, но покупатели нередко просят её для подтверждения чистоты сделки.
• Документ, подтверждающий полномочия представителя (нотариальная доверенность), если продавец действует через доверенное лицо.
• Свидетельство о смерти собственника и документы о вступлении в наследство — если продавец унаследовал дачу.

¶Кадастровые работы перед продажей

Перед продажей дачи в большинстве случаев необходимо провести кадастровые работы:

1. Межевание — определение и утверждение границ участка кадастровым инженером. Работы выполняются на основании договора подряда; результат — межевой план, который подаётся в Росреестр.
2. Техническая инвентаризация строений — для постановки дома, бани или гаража на кадастровый учёт. С 1 марта 2021 года в России действует упрощённый порядок («дачная амнистия») для регистрации жилых и садовых домов: достаточно подать технический план и декларацию об объекте.
3. Присвоение адреса дачному участку и строениям — через местную администрацию.

¶Оформление сделки

Договор купли-продажи дачи составляется в письменной форме. С 2019 года его можно удостоверить нотариально или подать напрямую в Росреестр или МФЦ. Нотариальное удостоверение обязательно только при продаже доли в общей собственности; в остальных случаях оно добровольно, но повышает безопасность сделки.

При подаче документов на регистрацию перехода права потребуются:

• подписанный договор купли-продажи (в трёх экземплярах);
• заявление о государственной регистрации (заполняется в МФЦ или Росреестре);
• квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей для земельного участка и строений);
• кадастровые выписки на участок и объекты.

Срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 рабочих дней — через МФЦ.

¶Налоговые обязательства

Продавец, владевший дачей менее трёх лет (или менее пяти лет — для объектов, приобретённых после 1 января 2016 года), обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы сделки. При владении указанный срок налог не взимается, а при продаже дороже 1 млн рублей применяется налоговый вычет. С 2021 года обязанность по расчёту и уплате налога с продажи недвижимости возложена на налоговые органы — они направляют продавцу уведомление с суммой к уплате.

¶Специфика продажи дачи в СНТ

При продаже участка в садоводческом некоммерческом товариществе дополнительно стоит запросить:

• устав СНТ и подтверждение членства продавца;
• справку об отсутствии долгов перед товариществом;
• копию решения общего собрания о приёме нового члена СНТ (покупатель становится членом товарищества после регистрации права).

После 2019 года членство в СНТ не является обязательным для собственника участка: владелец может оставаться только собственником, оплачивая членские и целевые взносы на основании статей 264.1 и 39 Земельного кодекса РФ.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), глава 30 «Купля-продажа»
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд»
• Земельный кодекс Российской Федерации
• Справочная информация Росреестра о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество